나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경636 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1176 강서금호어울림퍼스티어 제101동 제1층 제105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제101동 제1층 제105호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경636 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1176 강서금호어울림퍼스티어 제101동 제1층 제105호

물건 종류: 아파트

감정가: 1,050,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

* 토지 면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

* 건물 면적 (전용 면적): 59.74㎡ (약 18.07평)

* 공급면적은 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않습니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 강서구청 동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 지하철역(5호선 화곡역, 9호선 가양역)과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 향후 서부광역철도 강서구청역(가칭) 개통 예정으로 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 1층에 위치한 구분건물(101동 105호)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시입니다. 2023년 12월 27일 사용승인이 완료된 신축 아파트 단지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 신한은행 근저당권 (접수일자 2024-03-14, 채권금액 520,000,000원) 입니다.

* 등기부상 권리 내역: 근저당 1건, 가압류 4건, 압류 2건 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인된 내용으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄미경 (엄 )

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2024-06-25

* 확정일자: 2024-06-25

* 배당신고일자: 2025-10-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 엄미경 씨는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

2.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 정보: 온라인 커뮤니티 등 일부 자료에 따르면, 본 단지가 강서구청 먹자골목과 인접해 있어 주점, 노래방, 숙박시설 등 유흥업소가 밀집해 있다는 평가가 있습니다. 이는 자녀 교육 환경에 대한 우려로 이어질 수 있습니다.

2.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 초등학교(등서초등학교 약 350m 거리)가 위치하고 있으나, 해당 초등학교로 등하교 시 유흥시설 밀집 지역을 통과해야 할 수 있다는 지적이 있습니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설 외에도 홈플러스, 이마트, CGV 등 대형마트와 문화시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공공시설: 강서구청이 인근에 위치해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 제약: 본 물건지는 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지목 도로 한정), 향후 부동산 거래 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

* 교육 환경 우려: 단지 주변 유흥업소 밀집 지역으로 인해 자녀 교육 환경에 대한 민감도가 있을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 아파트로, 최근 사용승인이 완료되어 비교적 양호한 물리적 상태를 유지하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설과 공공시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 및 토지거래계약허가구역 지정 등 토지이용계획상의 제약사항과, 단지 주변 유흥업소 밀집으로 인한 교육 환경에 대한 우려 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

2.7. 투자 포인트

* 최신 사용승인 아파트: 2023년 12월 사용승인된 신축 단지로, 노후도가 낮고 최신 건축 기준을 적용받았습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 법적 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 생활 편의 인프라: 대형마트, 쇼핑몰, 관공서 등이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

* 교통 개선 기대: 향후 서부광역철도 개통 시 교통 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,050,000,000원

* 총 채권액 (근저당, 가압류, 압류 등): 약 740,066,572원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가가 높게 책정되었으나, 권리상 인수 부담이 없고 신축이라는 장점이 있습니다. 주변 시세 정보가 제한적이나, 최근 주택 시장 상황과 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 892,500,000원 ~ 997,500,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 가격은 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.