나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경635 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비105호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 디지털3단지사거리 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 가산디지털단지역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 지1층 비105호, 비106호로서
외벽 : 복합판넬, 강화유리 등 마감

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 지식산업센터의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 20미터 내외, 남동측으로 로폭 15미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경635 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-25 에이스태세라타워 제지하1층 제비105호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

토지지분: 17㎡ (약 5.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.67㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.67㎡ (약 18.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 242,000,000원

1.4. 건물 개요

건물명: 에이스태세라타워

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 3층, 지상 16층

해당층: 지하 1층 제비105호

사용승인일: 2020년 04월 09일

전유부분 집합건물 용도: 공장(지식산업센터)

기타 건물 용도: 지원시설(근린생활시설, 기숙사)

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재한 디지털3단지사거리 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 산업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 가산디지털단지역이 근거리에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로는 폭 20미터 내외, 남동측으로는 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 일단의 공업용지 조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 2번: 주식회사 태평세라믹스 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (2020.07.31)

* 갑구 3번: 주식회사 데오테크 소유권 이전 (매매, 2020.11.27, 금183,187,000원)

* 을구 1번: 하나은행 근저당권 (말소기준권리, 2020.11.27, 금327,600,000원) - 말소 예정

* 갑구 8번: 기술보증기금 가압류 (2025.06.05, 금640,000,000원) - 말소 예정

* 갑구 10번: 하나은행 임의경매 (2025.08.07, 275,603,838원) - 말소 예정

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 토지 을구 9번 지상에 지상권 설정 등기가 별도로 등기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 총 채무액

등기부상 총 채무액은 967,600,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임대 내역은 파악되지 않았으며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 보증금 및 차임 정보가 불확실한 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 산업 환경

물건이 소재한 가산동 디지털3단지는 서울 서남권의 대표적인 산업 및 업무 지구입니다. 다수의 지식산업센터와 기업체가 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 산업단지 연계성

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 산업단지 내에 위치하여 관련 업종과의 시너지 효과 및 인프라 활용이 용이합니다.

4.3. 배후 수요

주변에 다양한 업무 시설과 근린생활시설이 혼재하여 관련 종사자들의 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하여 업무 기능에 특화되어 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주거 목적의 시설 정보는 제한적이며, 주로 업무 및 산업 활동을 위한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기

토지에 설정된 지상권 등기는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 권리입니다. 이 지상권의 내용과 범위에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 상세한 권리 관계 및 등기부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 일반적인 경매 물건과 다를 수 있는 절차나 조건이 존재할 가능성을 내포합니다.

6.3. 임대 현황 미상

임차인 현황 및 관련 보증금, 차임 정보가 명확히 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 예상치 못한 채무 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.4. 주변 시설

제공된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 디지털3단지 내 지식산업센터로, 입지적 장점과 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기부상 별도 등기(지상권)가 존재하고, 유동화 물건이라는 특성이 있어 권리 분석 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임대 내역이 불명확한 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 핵심 입지: 서울 서남권 대표 산업단지의 중심부에 위치하여 기업 활동 및 투자가치가 높습니다.

* 편리한 교통 환경: 지하철 가산디지털단지역 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 접근성이 뛰어납니다.

* 활발한 산업 생태계: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건물 전체의 잠재력: 지식산업센터로서의 활용 가치와 함께, 향후 개발 가능성 등을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가액 외에 현재 시장 가치, 예상 임대 수익률, 임대차 관련 세부 조사 결과, 그리고 별도 등기(지상권)의 구체적인 영향력 및 인수 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 보다 상세한 시장 조사와 현장 답사, 법률 전문가의 검토를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.