나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 161-12 제지하층 제비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제지하층 제비02호로서,
(사용승인일: 1993-10-25)

외벽: 드라이비트 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

다세대주택(방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

제시외 건물(ㄱ)
샷시조 판넬지붕 단층, 외창, 8.4 X 0.5 ≒ 4.2㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11443 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 161-12 제지하층 제비02호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

토지지분: 19.98㎡ (약 6.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.93㎡ (약 12.07평)

건물지분: 39.93㎡ (약 12.07평)

건물 제시외면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

1.3. 감정가 정보

감정가: 109,240,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있어 주거지로서의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측 및 북측으로 폭이 있는 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 2025타경11443

경매구분: 부동산강제경매

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

3.2. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

등기부상 채권액: 94,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김유빈)

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-20

확정일자: 2020-01-28

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정

3.4. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부 요약:

- 소유권 이전: 금옥남 (1997-01-14), 서애숙 (2017-04-05, 매매)

- 주택임차권: 김유빈 (2024-03-05 접수, 94,000,000원, 말소 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-08 접수, 94,000,000원, 말소기준권리)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경11443)

3.5. 인수 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

- 인수되는 권리: 지상권 (개요: 없음)

- 소멸되는 권리: 채권자의 강제경매개시결정, 주택임차권 등 (총 채권액: 94,000,000원)

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- M펠리체(830-5): 2018년식, 37.05㎡, 2026년 5월 300,000,000원에 거래. (약 8,097,166원/㎡)

- 한양(343-28): 2000년식, 53.84㎡, 2026년 5월 255,000,000원에 거래. (약 4,736,256원/㎡)

- 기린아트빌라: 1995년식, 41.32㎡, 2026년 5월 169,000,000원에 거래. (약 4,090,029원/㎡)

4.2. 시세 분석 및 동향

본건 물건의 건물 면적(39.93㎡)과 건축 연도(1993년)를 고려할 때, 건축 연도가 비슷하고 면적이 유사한 '기린아트빌라'(1995년식, 41.32㎡)의 최근 매매가 169,000,000원을 주요 참고 사례로 볼 수 있습니다. 감정가 109,240,000원은 주변 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (교육, 교통, 편의)

* 교육시설: 서울신정초등학교, 신서중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 화곡동 지역의 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 검토

주변 지역은 주로 주거지로 형성되어 있으며, 일반적인 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어 공항 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화 및 상태

건축물 사용승인일이 1993년 10월 25일로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

건물 외 별도로 제시외 건물(샷시조 판넬지붕 단층, 4.20㎡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 명도 및 철거 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 임차인 보증금 관련 특수 조건

* 본건은 임차인 김유빈(주택도시보증공사)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 또한, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'됩니다. 이는 임차인 관련 보증금 반환 문제가 매수인에게 인수되지 않음을 의미하나, 관련 조건의 정확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 지역 제한 사항 (공항 지구 등)

중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 공항 관련 법규에 의한 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 109,240,000원입니다. 건축 연도는 1993년으로 노후화되었으며, 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 가장 큰 특징은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 주택도시보증공사가 임차인으로서 존재하지만, 매각 조건에 따라 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건부 매각이므로 법적으로 매수인이 부담할 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 건물의 노후도 및 특수 매각 조건 등으로 인한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 인근 유사 물건 시세와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금이 없어 명확한 투자 비용 산정이 가능합니다.

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성: 버스 정류장이 인근에 있고, 화곡동의 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가(109,240,000원) 대비 주변 시세가 높은 편이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 제시외 건물 포함, 공항 지구 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

가장 유사한 거래 사례인 '기린아트빌라'(1995년식, 41.32㎡)가 169,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 가치는 이보다 다소 낮거나 유사할 수 있습니다.

이에 따라, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 10~20% 상향된 금액에서, 시세 반영 시에는 150,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

적정 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.