나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11243 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브위 아스팔트슁글잇기지붕 4층건(사용승인일: 1997.10.17.)
중 제지하층 제비01호로서

외 벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 남측으로 초록마을로8길, 동측으로 초록마을로28길
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰
등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시
참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11243 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호

건물명칭: (통칭)둥지아트빌라

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 면적 및 건물 정보

건물 사용승인일: 1997년 10월 17일

토지면적: 31.49㎡ (약 9.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 133,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통입니다 [cite:original data].

2.2. 교통 및 접근성

본 건이 속한 "(통칭)둥지아트빌라"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:original data]. 또한, 까치산역(지하철 2, 5호선)이 인근에 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 4월 8일자 강서구의 압류입니다. 등기부채권 총액은 595,000,000원입니다.

등기부상 을구에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(95,000,000원)이 있었으나, 현재 '말소' 처리되었습니다 [cite:original data].

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 압류(강서구, 2020-04-08)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음) [cite:original data].

3.3. 임차인 분석

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-09, 대항력 없음 [cite:original data].

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-03, 확정일자 2017-11-23, 배당신고일자 2022-10-05, 대항력 없음. 해당 임차권은 등기부상 말소되었습니다 [cite:original data].

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-11, 대항력 없음 [cite:original data].

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 SGI 인수조건 변경, 재매각, 대항력있는 임차인 존재가 특이사항으로 명시되어 있습니다 [cite:original data].

주요 특별 매각 조건은 다음과 같습니다.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다 [cite:original data]. 이는 임차인 관련하여 매수인이 인수하거나 처리해야 할 잠재적 부담이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 주택지대로, 주변은 다세대주택이 밀집해 있습니다 [cite:original data]. 인근에는 서울화일초등학교가 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 [cite:original data, 4, 6].

4.3. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 교육시설: 서울화일초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 까치산역(지하철 2, 5호선)을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.4. 혐오시설 유무

조사된 정보로는 본 건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

'대항력있는임차인' 존재가 특이사항으로 언급되었으나, 등기부상 및 임차인 현황 상 모든 임차인의 대항력이 '없음'으로 표시되어 있습니다. 다만, 특별매각조건으로 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기'가 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인 및 잠재적 인수 부담 가능성이 존재합니다.

5.2. 물건 자체 리스크

* 건축물 사용승인일이 1997년으로 노후화 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다 [cite:original data].

* 토지면적(31.49㎡) 및 건물면적(58.45㎡)이 비교적 협소합니다.

5.3. 특수 물건 정보 관련 리스크

SGI 인수조건 변경, 재매각, 대항력있는 임차인 관련 특이사항은 잠재적 위험 요소를 내포하며, 이에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다 [cite:original data].

6. 시세 분석

6.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 실거래가는 다음과 같습니다.

* 화곡동 366-36 (2019년 준공, 19.98㎡): 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡)

* 화곡동 504-114 (1986년 준공, 37.44㎡): 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

* 화곡동 1014-11 (2002년 준공, 37.56㎡): 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡)

본 건과 유사한 건축 연도(1986년~2002년)의 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 3.7만 ㎡ 규모의 주택에서 평당 약 400만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다 [cite:JSON data].

6.2. 현재 시세 추정

본 건은 건물면적 58.45㎡ (약 17.68평)이며, 감정가는 133,000,000원입니다.

유사 연식의 주변 다세대주택 실거래가(평당 약 400만원)를 적용하여 추정 시세를 산정하면, 58.45㎡ * 4,000,000원/㎡ = 약 233,800,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 감정가(133,000,000원) 대비 상당히 높은 수준으로, 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 가격 메리트가 있습니다.

* 역세권 인접: 까치산역(2, 5호선) 이용이 가능하여 교통 편의성이 좋습니다.

* 생활 편의시설: 주변 상업시설 및 서울화일초등학교 인접으로 주거 환경이 양호합니다.

8. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 서울화일초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 주변 시세 대비 낮은 감정가가 매력적인 투자 포인트로 작용할 수 있습니다. 그러나 '재매각' 이력과 '대항력있는 임차인' 관련 특이사항, 그리고 특별매각조건으로 명시된 '임차보증금 반환청구권 포기' 조항은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 133,000,000원이나, 주변 시세 및 실거래가 분석 결과 약 230,000,000원 이상의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

그러나 '재매각' 이력, 'SGI 인수조건 변경', 그리고 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기'라는 특별 매각 조건은 입찰에 있어 불확실성을 가중시키는 요인입니다.

이러한 위험 요소를 감안하고, 감정가 대비 시세의 큰 괴리율을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 약 120% 수준인 159,600,000원을 예상 입찰가로 제시하며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리관계 명확성, 임차인 관련 추가 정보 확보 여부, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.