나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11243 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11243 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11243
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로28길 53 둥지아트빌라
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매6계 2025타경11243 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로28길 53 둥지아트빌라 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 85,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11243 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 133,000,000원

* 토지면적: 31.49㎡ (약 9.53평)

* 토지지분: 31.49㎡ (약 9.53평)

* 건물면적: 58.45㎡ (약 17.68평)

* 건물지분: 58.45㎡ (약 17.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 토지 상세:

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 장방형 토지로서 주거용으로 이용 중임.

* 건물 상세:

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브위 아스팔트슁글잇기지붕 4층건(사용승인일: 1997.10.17.) 중 제지하층 제비01호.

* 외벽: 석재 및 타일 붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감

* 창호: 샤시 창호 등임.

* 이용상태: 다세대주택임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 기타참고사항: 본건의 내부구조 및 이용상황 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부 관찰 등에 의하였으며, 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행 시 참조하시기 바람.

1.3. 주변 환경 분석

1.3. 1.입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

1.3. 2.교통상황

본건이 속한 "(통칭)둥지아트빌라"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.3. 3.주위환경

본건 남측으로는 초록마을로8길, 동측으로는 초록마을로28길이 소재하여 도로 접근성이 양호함.

1.4. 권리 분석

1.4. 1.경매 개요

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOOOO임. 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

1.4. 2.특별 매각 조건 (주의사항 분석)

본 건의 특별 매각 조건은 매우 중요함. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 잔존 보증금이 있을 경우, 이를 직접 인수해야 함을 의미할 수 있으므로, 임차인 현황 및 보증금 관련 사항을 철저히 조사해야 함.

1.4. 3.권리 관계

본 경매는 채권자의 신청에 의한 강제경매이므로, 낙찰로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 특별매각조건으로 인한 임차권 및 관련 채무 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

1.5. 시장 및 생활 정보

1.5. 1.상권 분석

본건 소재지는 전형적인 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 지역의 특성을 띠고 있음. 인근에 소규모 상가와 편의시설이 산재해 있을 것으로 보이며, 대형 상권은 다소 거리가 있을 수 있음.

1.5. 2.생활 정보

"서울화일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음. 또한, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있음.

1.6. 잠재적 리스크 및 고려사항

1.6. 1.법적 제한 및 규제

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됨.

- 제2종일반주거지역(7층이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 상대 보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역

이러한 규제들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 이용에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 관련 법규를 상세히 검토해야 함.

1.6. 2.현황 조사 시 유의사항

집합건축물대장상의 도면과 실제 내부 구조가 상이할 수 있으며, 특히 발코니 확장 등이 있을 수 있으므로 현장 방문 시 면밀히 조사해야 함. 임대차 현황에 대한 정보는 "미상"으로, 임차인이 존재하는 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.6. 3.협의 및 명도 관련

특별 매각 조건으로 인해 임차인과의 보증금 및 임차권 관련 협상이 필수적일 수 있음. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으니, 사전에 충분한 정보 수집과 대비가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 감정가는 1억 3천여만 원으로 비교적 낮은 편이나, 특별 매각 조건으로 인한 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하며, 다양한 법적 토지 이용 제한 사항이 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 정확히 파악하고, 임대차 관계를 명확히 확인한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가: 유사 지역 대비 비교적 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

2. 주거 지역 입지: 서울 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 재개발/리모델링 잠재력 (장기적 관점): 향후 지역 개발 계획이나 재건축/리모델링 가능성을 장기적으로 고려해 볼 수 있습니다.

4. 법적 제한 외 추가 개발 가능성: 토지이용계획상의 제한이 있지만, 소유권 확보 후 상황에 따라 활용 방안 모색이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계