나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11402 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-52 이데아하우스 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘개명초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '광명사거리역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일 : 2011.10.07)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 2필지 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11402 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-52 이데아하우스 제1층 제103호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

건물면적: 43.01㎡ (약 13.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (임차인 강민정으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘개명초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '광명사거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 17일 접수된 을8 근저당권으로, 경매로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 강민정

* 임대차보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2020년 4월 1일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 강민정은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 보증금 215,000,000원을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 본건 강제경매를 신청한 채권자가 강민정 본인이므로, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어질 가능성이 높습니다.

* 기타 임차인:

* 임차인: 강행원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없어 매수인이 인수할 금액은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 412,019,120원 (경매개시결정 채권액 포함)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2002년식)의 다세대주택(한신빌라, 전용 51.48㎡)은 2026년 7월 1일 25,000만 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 160만 원 수준입니다.

* 본건 건물(2011년식, 43.01㎡)의 감정가는 227,000,000원으로, 평당 약 174만 원 수준입니다.

* 본 건은 주변 시세 대비 건축 연도가 최신이며, 감정가 역시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 개명초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 7호선 광명사거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 강민정의 보증금 215,000,000원에 대해 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 경매 신청인이 임차인이므로 변제 가능성이 높습니다.)

* 도시계획적 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있을 수 있으므로, 관련 기관을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2011년에 신축된 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 비교적 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점을 최우선적으로 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 경매 신청인이 해당 임차인이라는 점에서 보증금 회수가 가능할 것으로 예상되어, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2011년식 건물로, 주변의 노후된 다세대 주택 대비 상품성이 뛰어납니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 초등학교와 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 구로구 지역 개발 계획과 맞물려 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000원

* 주변 시세 및 건물의 장단점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 제안합니다.

* 경매 신청인이 임차인 강민정임을 감안할 때, 보증금 215,000,000원의 전액 변제가 경매 절차를 통해 이루어질 가능성이 높습니다. 이를 고려하여, 본 물건에 대한 최적 입찰가는 220,000,000원 을 권유합니다.

* 이 경우, 총 실투자금은 입찰가 220,000,000원에 취득세 및 부대 비용이 포함되며, 만약의 경우 임차인 보증금 인수 발생 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.