나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경633 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철1호선 및 7호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2014.09.05)
- 외 벽 : 석재붙임 및 복합패널 마감 등
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 약 8미터, 동측으로 약 5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경633 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지지분: 3.2431㎡ (약 0.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호합니다. 가산디지털단지역은 수도권 전철 1호선과 7호선의 환승역으로, 출퇴근 시간대에 이용객이 매우 많아 교통의 요지라 할 수 있습니다. 과거 '회색빛 공장 도시' 이미지가 강했던 가산·구로디지털단지는 현재 서울시 주도로 녹지 공간 조성 및 공원화 사업 등을 통해 '푸른 도심'으로 변화를 모색하고 있습니다. 다만, 과거 공장 지대의 특성상 일부 지역에서는 침수 발생 이력이 관찰됩니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2015년 2월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

소유권이전 등기 외에 매매로 인한 소유권이전(갑4, 정명자) 및 신탁등기 말소(갑3, 주식회사문영종합개발) 내역이 존재합니다.

근저당권, 주택임차권, 임의경매 등기 등이 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김혜지

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-11-25

* 확정일자: 2024-11-25

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 채권 총액은 133,400,000원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 가산동 140-36번지 '비즈트위트 바이올렛 5차' 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 2025년 2월 17일에 17.76㎡ 면적이 109,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 동일한 금액으로, 현재 시세 수준을 반영하고 있다고 판단됩니다. 2024년 11월 15일에는 14.29㎡ 면적이 115,000,000원에 거래되어 면적 대비 높은 가격으로 거래된 사례도 있습니다. 2025년 3월 1일에는 17.76㎡ 면적이 77,000,000원에 거래되었으나, 이는 다른 거래 사례와 비교 시 이례적으로 낮은 금액으로, 거래 당시 특별한 사정이 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

최근 6개월 이내 유사 거래가를 기준으로 보았을 때, 본 건의 감정가는 시장 가격과 부합하는 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

본 건은 가산디지털단지역 인근에 위치하여 지하철 1호선과 7호선을 편리하게 이용할 수 있습니다. 주변에는 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있으며, 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있는 마리오아울렛 등 대규모 상업시설도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 직접적인 법적 리스크나 혐오시설 등은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 과거 공장지대였던 지역의 특성상 일부 침수 이력이 보고된 바 있으며, 최근 지식산업센터 공급 과잉 및 미분양 문제가 일부 언론에서 제기되고 있어, 향후 해당 지역의 부동산 시장 전반에 대한 면밀한 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 시장 시세와 부합하는 수준이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 건물 구조 및 설비 역시 기본적인 부분을 갖추고 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없는 물건.

* 최근 실거래가 및 감정가가 시장 시세와 부합하는 수준.

* 다수의 지식산업센터 및 상업시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례가 109,000,000원으로 확인되었습니다. 현재 시장 상황과 물건의 입지, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.