나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제2층 제205호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등,
창호 : 새시 창호등임.

이용상태

업무시설(방1, 화장실1)(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m 내외 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 개요

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 천우네오젠아파트 9차 내 제2층 제205호로, 오피스텔(업무시설)로 이용 중인 부동산입니다.

1.2. 물건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11333 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제2층 제205호 (신주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 86)

용도: 업무시설 (방1, 화장실1) (건축물대장상 공동주택/업무시설)

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

토지지분: 8.484㎡ (약 2.56평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평) - 전용면적

건물지분: 26.44㎡ (약 8.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 천우네오젠아파트 9차 및 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕 (9층 건물)

사용승인일: 2009년 09월 04일

전용면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

총 연면적: 2404.39㎡ (약 727.43평)

건폐율: 59.79%

용적률: 405.91%

주요 용도: 공동주택(아파트)/업무시설(오피스텔)

해당 호수: 지상 2층 205호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 본건 건물은 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 2009-12-23: 김경배 소유권 이전

- 2020-03-30: 허은미 소유권 이전 (매매 125,000,000원)

- 2024-03-27: 김지현 주택임차권 설정 (을3, 보증금 131,250,000원, 전입 2020-03-27, 확정 2020-02-27) - 말소 예정

- 2023-06-02: 주택도시보증공사 가압류 (갑4, 850,000,000원) - 말소기준권리

- 2023-06-13: 남부천세무서장 압류 (갑5) - 말소 예정

- 2025-08-07: 한국주택금융공사 강제경매 개시결정 (갑6, 144,520,537원)

3.2. 채권총액 및 말소기준

등기부상 채권 총액은 약 981,250,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수조건

본 건의 임차인은 한국주택금융공사로 확인되며, 보증금 131,250,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 3월 27일, 확정일자는 2020년 2월 27일입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (보증금 인수 부담 없음)

3.4. 매각 조건

본 경매는 'HF 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 진행됩니다. 특별매각조건에 따라 한국주택금융공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 소재한 지역은 오피스텔과 아파트가 밀집한 지역으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준하며, 소규모 근린생활시설들이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

까치산역을 중심으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 마트, 병원, 은행, 식당가 등이 인접해 있어 거주자 및 이용객의 편의를 제공합니다. 본 물건과 인접한 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 도보 거리에 위치하며, 여러 노선의 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 은행, 병원, 식당 등이 위치하여 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타

본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 방 1개와 화장실 1개를 갖추고 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

전반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하고 다수의 채권이 존재하여 경매 절차 진행에 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

현재 임차인이 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, '임대관계 미상'으로 표기되어 있어 실제 점유 관계 및 추가적인 임차인이 있는지 등은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 한국주택금융공사의 보증금(131,250,000원)은 인수되지 않는 조건이나, 관련 절차를 명확히 이행해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 HF 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 조건 변경 등의 특이사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없다는 점은 투자자에게 유리한 조건입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 추가 확인 필요성과 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자포인트

* 더블 역세권(2, 5호선) 초역세권 입지로 교통 편의성 극대화

* 오피스텔 및 아파트 혼재 지역으로 주거 및 임대 수요 꾸준

* 인수 부담 없는 권리관계 (말소기준 권리 이후 모두 소멸 예정)

* 특별 매각조건으로 인한 잠재적 가격 메리트 확보 가능성

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 142,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 유사 물건의 실거래가, 시장 상황, 물건의 개별적 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 해당 물건의 실제 상태, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.