나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11442 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1004-13 명남더블레스 제10층 제1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 ""독산역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내
제10층 제1013호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""오피스텔, 제1종근린생활시설(소매점)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2024-04-18)(중로2류(폭 15m~20m))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11442 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1004-13 명남더블레스 제10층 제1013호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 6.97㎡ (약 2.1평)

토지지분: 6.97㎡ (약 2.1평)

건물면적: 16.22㎡ (약 4.9평)

건물지분: 16.22㎡ (약 4.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 11월 06일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제10층 제1013호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 '독산역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 본 건은 서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시관리계획 입안중(2024-04-18)(중로2류(폭 15m~20m))입니다.

* 주변 시설: 인근에 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 초기 조사 결과, 해당 물건지 주변에서 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11442) (접수일자: 2025-08-08)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임과 대항력 보유 임차인이므로, 낙찰 후 인수 또는 명도 관련 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-13

확정일자: 2021-11-22

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 임차인: 홍상훈

보증금: 1,500,000원

차임: 600,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전(매매 151,500,000원), 주택임차권(박민정, 140,000,000원, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 140,000,000원, 말소 - 말소기준권리), 압류(국민건강보험공단, 말소) 등의 권리사항이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 건물 자체 용도가 오피스텔 및 제1종근린생활시설(소매점)으로 복합 사용되고 있어, 소매점 운영 시 지역 내 수요를 기반으로 한 영업이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 ) 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 해당 임차인이 매수인의 권리 행사를 방해할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: HUG가 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 매각 조건은, 해당 조건이 충족되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 법률 및 규제 사항: 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 일부는 건축 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 독산역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가 139,000,000원 대비 최근 실거래가 추이를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 하지만, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 특별매각조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰자는 해당 임차인의 명도 또는 권리 포기 관련 사항을 명확히 확인하고, 특별매각조건을 충족시킬 수 있는지 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역과 인접하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 시세 상승 가능성을 고려한 중장기적 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다. 특히, 2025년 11월 11층 매물이 141,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 10층 매물의 적정 가치는 감정가(139,000,000원) 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 명도 문제와 HUG 관련 특별매각조건 이행 가능성을 충분히 검토한 후, 리스크를 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 보수적인 접근 시 135,000,000원 수준에서 시작을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.