나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11433 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 서울지하철 2, 5호선 ""영등포구청역"" 북동측
인근(당산동4가 32-21)에 위치하며, 주변은 아파트. 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는
지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 영등포구청역이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층, 지상7층(사용승인 2021년 06월 22일) 내
제7층 제701호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(복층형으로 탐문됨)

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합)
가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11433 (1) 사건의 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11433 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제7층 제701호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

* 토지 지분: 10.5837㎡ (약 3.2평)

* 건물면적: 16.96㎡ (약 5.1평)

* 건물 지분: 16.96㎡ (약 5.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 사용승인일: 2021년 06월 22일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울 지하철 2, 5호선 영등포구청역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 4월 6일 접수) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 공유자전부이전, 압류, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 9월 23일

* 배당신고일자: 2023년 10월 18일

* 대항력: 없음 (특별 매각 조건에 따라 대항력 포기)

* 비고: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 인수하는 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 영등포구청역 인근 상권으로, 오피스, 주거, 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

* 잠재력: 신축 오피스텔로, 역세권 입지를 바탕으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 관공서, 업무시설, 상업시설이 밀집하여 유동 인구가 많고, 배후 수요가 풍부합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 공원 및 문화시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 제한: 본 건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증개축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 매각 조건상 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 진행됩니다. 이 부분은 권리분석 시 명확히 확인되었으며, 매수인의 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 복합적인 상황이므로, 관련 내용에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2021년 준공된 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 5호선 영등포구청역 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 신축 건물이라는 장점과 함께 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 특이사항으로 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로 경매를 신청했으며, 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항이 있으나, 단기적인 임대 수익이나 실거주 목적에 있어서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 영등포구청역 인근으로 출퇴근 및 교통이 편리하며, 비교적 최근에 준공된 건물로 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 임대차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 업무시설 및 주거 지역으로 인한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 259,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 시세를 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 신축 건물인 점과 HUG 관련 권리 부담이 없는 점을 감안하여, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 265,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황 및 법원 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.