나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103565 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1450-17 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 주거용 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조, 일반철골구조, 철골조 지붕 지상4층건으로서,

외 벽 : 벽돌 치장쌓기, 판넬 등 마감
내 벽 : 모르타르위 페인트, 벽지 등 인테리어 내부 마감재 등
창 호 : 새시 조 등임

이용상태

본건 건축물대장상 1층 사무소, 2-4층 다중주택이나, 현황 1층은 4개호, 2층은 5개호, 3층 5개호, 4층 2개호로 구분되어 이용 중인 것으로 조사 되었는바 참고하시어 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건 건물 지상2층~4층은 발코니 확장 등으로 공부 면적보다 실 면적이 과대하고 외관상 구분이 곤란하여, 건축물현황도 및 현황 등을 고려하여 확장 면적을 기준으로 평가하였으니 이를 참고하시어 경매 입찰 및 업무시 면적, 이용 상황, 적법성 여부 등 관련 사항을 재확인 하시기 바람.
③ 본건 지상4층 401호, 402호 공히 내부 계단을 이용 하여 진출입이 가능한 다락이 소재하는 것으로 조사 되었는바 이를 참고하시어 경매 입찰 및 업무시 적법성 여부 등 제반 사항을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103565 (1)

• 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1450-17

• 용도: 다중주택

• 감정가: 1,969,068,500원

• 토지면적: 153.10㎡ (약 46.31평)

• 토지지분: 153.1㎡ (약 46.31평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 280.43㎡ (약 84.83평)

• 건물지분: 280.43㎡ (약 84.83평)

• 건물 제시외면적: 23.48㎡ (약 7.09평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 황OO

• 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

• 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

• 주변 환경: 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

• 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

• 도로상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

• 말소기준권리: 을5 근저당권 (강남신용협동조합, 2019-06-26)

• 전체 임차인 현황:

* 김은솔: 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-24, 확정 2022-02-24, 배당 2024-07-11, 대항력 없음.

* 김지현: 보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-17, 확정 2020-03-20, 배당 2025-10-16, 대항력 없음.

* 남욱희: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-15, 확정 2022-05-13, 배당 2025-09-03, 대항력 없음.

* 남하준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-26, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 문정연: 보증금 1,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2025-08-12, 확정 2025-08-12, 배당 2026-02-23, 대항력 없음.

* 박경호: 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-30, 배당 2024-06-25, 대항력 없음.

* 박종현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-09, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 박준기: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-06, 확정 2020-02-10, 배당 2025-08-20, 대항력 없음.

* 방규한: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 양하영: 보증금 78,055,920원, 차임 0원, 전입 2022-05-11, 확정 2022-04-18, 배당 2024-06-05, 대항력 없음.

* 이정헌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-07, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (주의: 보증금 및 차임 미상)

* 임진희: 보증금 120,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-09-10, 배당 2023-11-29, 대항력 없음.

* 장윤수: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-07, 확정 2022-02-14, 배당 2025-10-01, 대항력 없음. (비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원)

* 정현지: 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-08-05, 확정 2022-06-22, 배당 2025-09-05, 대항력 없음.

* 주서영: 보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-13, 확정 2020-04-09, 배당 2025-09-18, 대항력 없음.

* 최혜정: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-25, 확정 2022-02-25, 배당 2024-03-06, 대항력 없음.

* 황혜영: 보증금 150,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-04-20, 확정 2020-03-27, 배당 2024-04-26, 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 모든 임차권 및 근저당권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

• 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

• 신림역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구가 많고 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

• 다수의 대학가가 인접해 있어 젊은 층의 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

• 인근에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 접근성이 양호합니다.

• 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 고물상 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역의 특성상 유흥업소 등이 밀집된 구역이 일부 포함될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

• 주변 편의시설: 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 신림동 주민센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용도 편리합니다.

• 주거 환경: 공동주택 및 다가구주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 건물 이용 상태: 건축물대장상 1층 사무소, 2-4층 다중주택이나, 현황 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 5개호, 4층 2개호로 구분되어 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

• 확장 및 증축 가능성: 본건 건물 2-4층은 발코니 확장 등으로 실면적이 공부 면적보다 과대하며, 외관상 구분이 곤란하여 건축물현황도 및 현황 등을 고려하여 평가되었습니다. 이로 인해 위반건축물에 해당할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

• 다락 존재: 4층 401호, 402호 내부에 내부 계단을 이용하는 다락이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 다락의 적법성 여부 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.

• 임대 관계 미상 임차인: 남하준, 박종현, 방규한, 이정헌 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 조사되었습니다. 이들 임차인의 보증금 반환 의무 인수 여부 및 정확한 계약 관계 확인이 필요합니다.

• 토지거래계약허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 추후 외국인 등 매수 예정자 발생 시 허가 절차 필요 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 현재 강제경매 절차가 진행 중입니다.

• 감정가는 약 19.69억 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

• 권리 분석상 인수되는 임차권이나 부담되는 채무는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기상의 권리는 말소될 예정입니다.

• 다만, 건물 현황과 공부상의 불일치(발코니 확장, 다락 존재 등) 및 보증금/차임이 미상인 임차인 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

• 신림동 지역의 주거 및 상업 인프라를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

• 신림동 지역은 꾸준한 임대 수요와 함께 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

• 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 권리 행사에 용이합니다.

• 다중주택으로서의 수익형 부동산으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 제공된 주변 시세 자료(json)는 주로 다세대 주택 위주이며, 건물 연식 및 용도에서 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

• 본건의 감정가는 19.69억 원이며, 토지 면적 153.10㎡ (약 46.31평), 건물 연면적 280.43㎡ (약 84.83평)를 고려한 금액입니다.

• 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

• 잠재적 리스크(발코니 확장, 다락의 적법성, 임대 관계 미상 임차인 등)를 고려하여, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

• 신림동 지역의 전반적인 시세 상승 가능성과 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 14억 5천만원부터 최대 16억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다.

• 본 예상 입찰가는 현 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 유찰 횟수, 경쟁 상황, 현장 임장 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.