나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103498 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""중앙동주민센터"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로
외벽 : 석재붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지 내 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 6M, 20M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103498 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 13.21㎡ (약 4.0평)

토지지분: 13.21㎡ (약 4.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.25㎡ (약 8.5평)

건물지분: 28.25㎡ (약 8.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "중앙동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 동측 및 북측으로 노폭 약 6M, 20M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

도시계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있으며, 도로, 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (접수일자: 2022-09-22)

인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 임차권 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(손기영)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-22

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음 (표기상)

* 비고: 본 건은 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력을 주장할 수 없으며, 임차권등기 또한 말소될 예정입니다.

기타 권리: 집합건물 등기부요약에 따르면 소유권이전, 근저당권, 5번근저당권부채권질권설정, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑14, 갑15, 을5, 을5-1, 갑16, 갑19 등)

총 등기부채권액: 419,914,225원

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건 충족 시)

1.3. 상권분석

지역 특성: 서울특별시 관악구 봉천동은 전통적인 주거 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 젊은 1인 가구 및 가족 단위 거주자에게 비교적 저렴한 주거 환경을 제공하는 지역으로 알려져 있습니다.

주변 상권: 본건 인근은 주거지 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 복잡한 도심 상권이라기보다는 주거 밀집 지역의 안정적인 상권 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 본건 인근에 버스 정류장이 소재하며, 차량으로 진입이 용이합니다. 지하철역으로는 봉천역, 서울대입구역, 낙성대역 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설: 본건 소재지 인근으로 다양한 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다. 교육 시설로는 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 5층 건물 내 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건축년도: 2014년 10월 10일 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건: 본 건 매각 시 가장 중요한 리스크는 임차인(주택도시보증공사/손기영)의 대항력 포기 조건입니다. 현재 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 만약 특별매각조건(매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소)이 이행되지 않을 경우, 매수인이 280,000,000원의 임차보증금 반환 의무를 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 입찰 전 해당 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보 경매: 본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 물건의 명도 상황이나 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

권리관계의 복잡성: 등기부상 권리 관계가 다소 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 2014년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당하며, 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다(단, 임차인 대항력 포기 조건의 이행 여부에 따라 달라질 수 있습니다). 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단되며, 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

비교적 신축(2014년 준공)에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

특별매각조건이 원활하게 이행될 경우, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(JSON)를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 가격은 약 28,300만원 ~ 54,000만원 수준으로 나타났습니다. 특히, 2016년 준공된 26.98㎡ 면적의 물건이 3층에서 28,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 303,000,000원으로, 면적과 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 조건이 최종적으로 어떻게 이행되는지에 따라 리스크가 발생할 수 있으므로, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석과 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 300,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 295,000,000원, 경쟁이 치열하다면 305,000,000원까지도 고려 가능합니다.

본 보고서에서는 295,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.