나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103525 [1] 서울특별시 관악구 신림동 750-38 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""미성중학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서 주위는 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2018.02.26)
외벽 : 인조석 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 750-38 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.3㎡ (약 9.47평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

감정가: 434,000,000원

1.3. 매각조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 지대임. 전반적인 입지여건은 보통 수준임.

2.2. 교통및도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 물건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 27일 접수된 리더스금융판매주식회사의 근저당권(을1)임.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박연정)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2018-07-09

배당신고일자: 2022-08-17

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각으로 인해 인수 부담 없음.

* 임차인: 선우빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-21

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 하나, 보증금 0원으로 명시되어 있어 별도 인수 부담 없음.

3.3. 등기부요약및총채권액

집합건물 등기부상 총 채권액은 755,031,803원이나, 대부분의 권리는 말소 예정임.

3.4. 인수되는권리

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

신림동 일대는 단독주택, 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 일부 근린생활시설과 학교가 혼재하여 주거 기능이 강화된 지역임.

4.2. 상업시설분포

대상 물건 인근으로 소규모 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

"미성중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

5.3. 주변시설(혐오시설유무)

대상 물건 주변은 일반적인 주거지역으로, 파악된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG인수조건관련

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 위험은 최소화되었으나, 경매 절차가 진행된 근본적인 원인에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 임대차정보미상

임대 내역이 미상인 부분이 있어, 향후 공실 시 임대 전략 수립에 대한 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있음.

6.3. 기타

건축물대장상 공부와의 차이는 없으나, 실제 현황과 다를 경우 별도의 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

7.2. 매각조건분석

HUG 인수조건에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하다는 큰 장점이 있음. 이는 낙찰 후 명도를 용이하게 하는 요인이 될 수 있음.

8. 투자포인트

8.1. 건물신축연도및상태

2018년 사용승인되어 신축 연차가 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 임대 또는 실거주가 가능함.

8.2. 입지장점

미성중학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능하며, 대중교통 접근성도 보통 수준임.

8.3. 권리관계명확성

말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸하므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 실거래가 사례 분석 결과, 비슷한 연식(2018년)의 유사 면적(45.37㎡) 물건이 39,000만원에 거래된 사례가 있음. 해당 거래의 단위면적당 가격을 적용하면 본 건(46.80㎡)은 약 40,231만원으로 추정됨. 감정가(43,400만원) 대비 유사 시세를 형성하고 있음.

9.2. 예상입찰가제안

안정적인 시세와 명확한 권리관계를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위로 판단됨. 치열한 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 410,000,000원을 목표가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.