나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2577 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1330-4 아르누보씨티2 7층714호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '강남역(지하철 2호선 및 신분당선)' 남서측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 '강남역(지하철 2호선 및
신분당선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 7층 / 지상 12층 건물 내 제7층 제714호로서,
(사용승인일 : 2009.11.05.)

외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토
지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부
지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 생활숙박시설이나 관리 업체 등에 관리를 위탁하지 않고 개별적으로 잠금장치 등을
설치하여 관리하고 있는 물건인바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2577 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1330-4, 아르누보씨티2 7층714호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 7층 / 지상 12층

사용승인일: 2009년 11월 05일

감정가: 300,000,000원

면적:

* 토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

* 건물면적 (전용면적): 32.86㎡ (약 9.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '강남역(지하철 2호선 및 신분당선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 '강남역(지하철 2호선 및 신분당선)'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 단지는 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 24일자 서울우유협동조합 근저당권 (을3)으로, 본건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 개요 및 비고란에 별도 정보가 없어 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이규범

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 개별적으로 관리하고 있는 물건으로 확인되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 강남역 일대는 서울의 핵심 상업 및 업무 지구로서 높은 유동인구를 자랑합니다.

* 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 상권이 매우 발달하여 임대 및 투자 가치가 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통시설: 지하철 2호선 및 신분당선 강남역이 도보 거리에 있으며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 주상복합 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 군부대 시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역의 군부대 이전 압박 사례 등은 있었으나, 현재 물건지와 직접적인 관련은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본건은 여러 사건이 병합되어 진행되는 사건으로, 경매 절차 진행 시 혼동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 생활숙박시설 개별 관리: 본건은 생활숙박시설로서 관리업체에 위탁하지 않고 개별적으로 관리되고 있습니다. 이는 공용 부분의 관리 소홀 또는 유지보수 관련 의사 결정의 지연으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 허가 대상이 '건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지'에 한정되며 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 경과하였습니다. 다만, 추후 용도 변경 시 영향을 미칠 수 있습니다.

* 권리관계: 등기부채권 총액이 약 8억 9백만원에 달하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 채권 총액 규모는 해당 물건의 담보 가치 및 경매 상황을 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남역 초역세권이라는 탁월한 입지를 바탕으로 높은 가치를 지닌 생활숙박시설입니다. 주변 상권 및 교통 인프라가 매우 우수하여 투자 및 실거주 가치가 모두 높다고 판단됩니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 인수 부담이 없다는 점 또한 장점입니다. 다만, 중복병합사건, 개별 관리되는 생활숙박시설의 특성, 토지이용계획 상의 일부 제한사항 등은 경매 진행 및 향후 활용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 프리미엄: 강남역이라는 핵심 입지는 꾸준한 임대 수요와 시세 상승 가능성을 제공합니다.

* 소형 면적의 활용성: 32.86㎡(약 9.94평)의 전용면적은 1인 가구 임대 또는 단기 숙박 운영에 적합합니다.

* 경매 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 생활숙박시설의 용도를 활용한 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 관련 법규 및 운영 규정 준수 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없어 권리관계 상 부담이 없습니다. 감정가는 300,000,000원이며, 강남역 초역세권의 우수한 입지와 소형 면적의 활용성을 고려할 때, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가의 70~90%)을 적용하여 산정해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 감정가의 85% ~ 90% 수준으로 예상됩니다.

* 하한가 (85%): 약 255,000,000원

* 상한가 (90%): 약 270,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 참고 자료이며, 실제 경매 시 경쟁 상황, 법원 진행 과정, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.