나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103559 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급학교 등이 소재하는
주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(거실, 주방, 방2, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등
기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
역사문화환경보존지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과),
서울특별시(문화재과) 관악구(문화체육과)로 문의바람)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103559 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서로, 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층301호에 소재한 다세대주택 경매 물건을 다룹니다. 감정평가액은 284,000,000원입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103559 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 18.46㎡

건물지분: 29.54㎡

건축물 사용승인일: 2021년 02월 02일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지상 5층 건물 내 제3층 제301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권보존: 김봉재 외 2명

- 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2021-08-30)

- 주택임차권: 김효진 (2021-02-09 등기, 2021-08-03 확정, 2023-09-25 배당신고, 보증금 275,000,000원, 2021-08-25 전입) - 말소 예정

- 압류: 관악세무서장 (2025-02-19) - 말소 예정

- 압류: 서울특별시 (2025-03-14) - 말소 예정

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-31, 채권액 275,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

등기부채권 총액: 275,000,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 이한조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 주택도시보증공사(김효진)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-25

확정일자: 2021-08-03

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 없음

비고: (등기부상 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 경매 사건의 말소기준권리(선순위 권리)는 갑5) 서울중앙지방법원 2025타경103559 강제경매 개시결정 등기(주택도시보증공사)입니다.

등기부상 권리 중 강제경매, 압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 이한조의 경우 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 법적 판단 및 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없을 것으로 보임)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 주택도시보증공사(HUG)에 의해 신청된 강제경매 사건으로, 등기부상의 주요 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 이한조(이 )가 대항력을 가지고 있으며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 인수 여부 및 향후 발생 가능한 법적 분쟁에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 사실은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례는 다음과 같습니다.

- "드림하우스" (2015년 준공, 29.56㎡, 6층): 2026년 7월 6일 32,000만원에 거래.

- "제일빌라(92-200)" (1991년 준공, 30.92㎡, 1층): 2026년 7월 6일 18,500만원에 거래.

- "기풍홈타워" (1998년 준공, 84.91㎡, 5층): 2026년 7월 3일 63,000만원에 거래.

본 물건(성진리치빌5차, 29.54㎡, 2021년 준공)은 면적 면에서는 "드림하우스", "제일빌라"와 유사하나, 준공 연도가 2021년으로 훨씬 신축입니다.

4.2. 시장 가격 동향

신림동 일대의 다세대주택 시장에서는 유사 면적대의 최근 거래 사례가 확인됩니다. 특히 2015년식 "드림하우스"(29.56㎡)가 32,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 2021년식 신축인 본 물건의 시장 가치는 해당 거래가 이상으로 판단됩니다. 감정평가액 28,400만원 대비 높은 시세 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 물건은 난곡초등학교와 인접해 있으며, 반경 내에 삼성동시장, 다이소 신림점, 관악청소년회관, 관악도시농업공원, 관악아트홀 등 다양한 편의 및 문화 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 기타 생활 관련 정보

주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '이한조' 임차인으로, 전입일자가 2024년 06월 07일로 비교적 최근이며 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 명시되어 있고 '인수 보증금 합계'도 0원으로 산정되었으나, 대항력 존재는 임차인의 점유 또는 보증금 반환 요구와 같은 권리 행사의 가능성을 내포합니다. 이는 매수인에게 예상치 못한 법적 문제나 명도 지연을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. "금액이 미상이라도 주의 필요" 문구에 따라 더욱 면밀한 주의가 요구됩니다.

6.2. 법규 및 지역 관련 리스크

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다. 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청한 상황과 과거 임차인으로 존재했던 복잡한 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 특별매각조건에서 HUG의 보증금 반환청구권 포기를 언급하고 있으나, 이는 매각 조건일 뿐 이한조 임차인의 권리에 직접적인 영향을 미치는 것으로 해석하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 주위 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 감정가 대비 시세가 높을 것으로 예상되어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 '대항력 있음' 임차인의 존재 및 0원 보증금 명시는 명확한 법적 검토와 신중한 접근을 요구하는 최대 리스크 요인입니다. 이 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있는 구매자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년)를 가진 신축급 다세대주택입니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 편의 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 감정평가액 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 리스크를 성공적으로 관리한다면, 소유권 이전 후 안정적인 임대 수익 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다. 그러나 인근 유사 면적(29.56㎡)의 2015년식 다세대주택 "드림하우스"가 2026년 7월 32,000만원에 거래된 사례를 볼 때, 본 물건(2021년식)의 시세는 최소 32,000만원 이상, 33,000만원에서 35,000만원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 약 13%~23% 이상 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

종합적인 분석 결과, 본 물건은 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인 이한조'의 존재는 명도 과정에서 불확실성을 야기할 수 있는 주요 위험 요소입니다. 따라서, 신중한 접근이 필요합니다.

권장 입찰가는 감정가(28,400만원)를 시작점으로 하되, 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 29,000만원 ~ 31,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이보다 높은 금액을 입찰할 경우, 임차인 관련 리스크를 완전히 해소할 수 있는지에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.