나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103554 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 140동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""구암중학교"" 남동측 인근에 위치하는 아파트로 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 '숭실대입구역(7호선)', '서울대입구역(2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 25층 건물 내 제25층 제2501호로서
(사용승인일 : 2003.09.06.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 현황 아파트로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지 부정형 토지로서 현황 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103554 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 140동 25층2501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 11억 1천만원

* 토지면적: 49.32㎡ (약 14.9평)

* 토지지분: 49.32㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 114.75㎡ (약 34.7평)

* 건물지분: 114.75㎡ (약 34.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOO

* 사용승인일: 2003년 9월 6일

* 총층수: 25층 중 25층

* 전용면적 (추정): 84.96㎡ (약 25.7평) - 최근 거래 정보 기반

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "구암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 7호선 '숭실대입구역' 및 2호선 '서울대입구역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 1월 6일자 한국자산관리공사의 근저당권 (을1)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸 예정 권리:

* 근저당권: 한국자산관리공사 (을1), 대경새마을금고 (을2, 을3)

* 전부근저당권: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (을4, 을5)

* 압류: 관악세무서 (갑6), 금천세무서장 (갑8), 국민건강보험공단 (갑9)

* 말소되지 않는 권리: 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 총 11억 2422만 4700원입니다.

* 임차인 현황: 인수 대상 보증금 합계는 0원이며, 임대차 정보는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

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* 주변 상권: 주거지역으로 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 학교가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다. 주변에 마트, 병원 등 편의시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 정보: 관악드림타운은 총 44개동, 3544세대의 대규모 단지입니다. 총 주차대수는 975대이며, 최고 27층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 인지되지는 않습니다.

1.4. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로 및 중로3류 구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 종합 의견

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본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 관악드림타운 아파트 140동 25층 2501호로, 대규모 단지 내에 있어 기본적인 주거 환경이 양호한 편입니다. 지하철역 접근성도 좋고, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상으로는 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로, 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한 사항 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 거래 또는 이용에 있어 확인 및 고려가 필요한 부분입니다. 임대차 관계는 미상이나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 서울 관악구 봉천동의 편리한 교통망 및 학군과 인접한 위치.

* 대규모 단지: 관악드림타운 내 3544세대의 대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용 용이.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 하위의 모든 권리 및 압류가 매각으로 소멸 예정.

* 높은 층수: 25층 고층으로 채광 및 조망이 좋을 것으로 기대.

1.7. 예상 입찰가

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최근 매매 시세는 10억 5천만원부터 12억 7천만원까지 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 11억 1천만원이며, 동일 층(25층)의 최근 매매 사례가 2026년 7월 5일에 12억 7천만원으로 확인됩니다. 이러한 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 보입니다. 이에 따라 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 11억 5천만원 ~ 12억 2천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 전, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 추가적인 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.