나이스옥션 법원경매 전주 2017타경8697 [1] 전라북도 김제시 검산동 912-43 제일오투그란데타운하우스 117동 지하1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2022.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 김제시 검산동 소재 "검산초등학교"남동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 비01호로서
외벽 : 돌붙임, 강화유리, 타일붙임 등 마감,
내벽 : 돌붙임, 타일붙임, 황토벽돌, 인테리어 등 마감,
바닥 : 타일, 돌붙임, 강화마루 등 마감,
창호 : 샷시 등 창호 마감임.

이용상태

레저시설 오투아일랜드(실내물놀이장, 목욕장, 사우나, 찜질방, 체력단련실, 음식점, 야외풀, 기계실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 소방설비(화재탐지시설, 소화전, 스프링클러 등), 수변전설비, 천정형시스템냉난방설비, 물놀이 및 목욕장 등 운영에 필요한 부대설비(보일러, 히트펌프, 열교환기, 여과기, 연수기, 열회수펌프, 온수탱크, 배관 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 9-10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역이고 가축사육제한구역(일부제한지역 모등축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부상 운동시설(물놀이시설)의 면적이 1209.95㎡이나 건축물대장 상 운동시설(물놀이시설) 951.71㎡, 운동시설(찜질방) 258.24㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: (1)조사시점 현재 집합건축물 대장상 위반건축물임.
(2)본건의 내부가 아닌 실외에 소재하는 물놀이 시설인 슬라이드시설은
제시외 시설로 평가하였음.
(3)본건이 소재하는 검산동 912-43 토지에 소재하는 관정은 귀원의 요구에 따라
지하수개발·이용허가서에 근거하여 제시외 시설로 평가하되 토지의 지분 비율에
해당하는 비율로 산출하여 평가하였음.
(4)본건 내부의 집기비품, 가전제품 및 운영과 관련된 포스시스템 등은 평가에
포함되지 아니하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.집합건물대장상 위반건축물로 등재
2.대상물건은 물놀이 및 목욕시설로 시설 운영에 필요한 내부설비(보일러, 히트펌프, 열교환기, 여과기, 연수기, 온수탱크, 열회수기, 수변전설비, 각종 샤워기설비 등)는 구분 건물에 포함하여 평가
3.2017.10.18. 주식회사 제일건설이 공사대금 2,726,856,000원 미지급 이유로 유치권신고서를 제출하였으나 2021.01.11. 유치권부존재 확정판결 제출(광주고등법원 전주부 2019가합12386 유치권부존재확인)
4.실외에 소재하는 제시외 시설(감정평가서 ㄱ,ㄴ) 매각 포함(감정평가서 참조)
5.제시외 지하수 관정(감정평가서 ㄷ) 지분 매각(대법원에서 확정된 전주지방법원 2023나11616 제3자이의 사건의 판결 이유에 근거), 관정의 가액은 대지권의 비율(967㎥)에 따른 감정평가액임(재감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2017타경8697 (1)

소재지: 전라북도 김제시 검산동 912-43 제일오투그란데타운하우스 117동 지하1층비01호

용도: 근린상가 (현황: 레저시설, 물놀이장, 목욕장 등)

감정평가액: 5,133,074,000원

토지 면적: 967.00㎡ (약 292.5 평)

건물 면적: 1763.41㎡ (약 533.4 평)

제시외 면적: 6015.00㎡ (실외 시설 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본건은 전라북도 김제시 검산동에 소재하며, "검산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량의 본건까지의 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 폭 약 9-10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 4일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

주식회사 제일건설은 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 신고하였으나, 2021년 1월 11일 유치권 부존재 확정판결이 제출되어 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하였으나 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,833,443,097원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

본 물건에는 총 7명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 또한, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* (주)지평선솔라에너지

보증금: 0원

차임: 200,000원

사업자 등록일: 2020-07-15

대항력: 없음

* 강

보증금: 50,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2017-07-11

대항력: 없음

* 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-10-19

대항력: 없음

* 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-18

대항력: 없음

* 유한회사도예가

보증금: 0원

차임: 500,000원

사업자 등록일: 2021-05-21

대항력: 없음

* 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2017-08-03

확정일자: 2017-08-03

대항력: 없음

* 정

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-18

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 건은 김제시 검산동 소재 "검산초등학교" 인근에 위치한 대형 레저시설(물놀이장, 목욕장, 사우나 등)입니다.

주변은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이므로, 향후 시설 확충이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

구글 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 상업/위락 시설로서 주변 주거 환경과의 조화 및 소음, 교통량 증가 등에 대한 주민 민원 발생 가능성은 고려해야 합니다.

인근에 검산초등학교가 있어 가족 단위 방문객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 검산초등학교와 인접해 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변 환경: 주거 지역과 학교가 인접해 있어 주말 및 휴일 이용객 수요가 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건축물 관련 법규 준수 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 공부와의 차이: 공부상 면적과 건축물대장상 면적 간에 차이가 있어, 추후 건축물 관련 행정 처리 시 확인이 필요합니다.

제시외 시설 매각 포함: 실외 물놀이 시설(슬라이드 등)과 지하수 관정 등이 매각 대상에 포함되어 운영 및 관리에 추가적인 비용과 노력이 요구될 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 운영 관련 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 물건: 과거 유찰 후 재매각되는 물건으로, 시장에서의 수요 또는 물건 자체의 하자에 대한 시장의 평가를 반영할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 2017타경8697호로 진행되는 김제시 검산동 소재 대규모 레저시설(물놀이장, 목욕장 등)입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 감정평가액은 5,133,074,000원입니다.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인은 다수이나 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없습니다.

주요 리스크로는 위반건축물 등재, 자연녹지지역 등의 토지이용계획상 제약, 그리고 실외 제시외 시설의 포함 매각 등이 있습니다.

재매각 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 레저 시설 운영을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

주변 주거 단지 및 학교와의 인접성을 활용한 지역 기반 시설로서의 잠재력.

인수 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 5,133,074,000원을 기준으로 하되, 재매각 이력, 위반건축물 등재, 토지이용계획상의 제약, 그리고 시설 운영에 필요한 추가 비용 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만, 일반적으로 재매각 물건의 경우 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 경우가 많습니다.

이 물건은 규모가 크고 특수 용도의 시설이므로, 잠재 투자자의 직접적인 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 수익성 분석, 개보수 비용, 운영 계획 등을 면밀히 검토한 후 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

주요 고려 사항:

감정가: 5,133,074,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수 보증금: 0원

향후 시설 운영 가능성 및 시장 수요 예측

위반건축물 관련 처리 비용 및 행정적 부담

권고: 시장 조사를 바탕으로 최소 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 권리상 하자 및 제반 문제점을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 산정은 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.