나이스옥션 법원경매 울산 2024타경101010 [2] 울산광역시 북구 산하동 1019-1 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경101010 [2] 울산광역시 북구 산하동 1019-1 2층209호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경101010
• 주소: 울산광역시 북구 강동산하3로 17, 2층209호
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매6계 2024타경101010 | 소재지: 울산광역시 북구 강동산하3로 17, 2층209호 | 감정가: 624,000,000원 | 최저가: 149,822,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경101010 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 정보 상세

사건번호: 울산지방법원 2024타경101010 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1019-1 2층209호

용도: 근린생활시설

감정가: 624,000,000원

토지면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

토지지분: 26.624㎡ (약 8.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 215.28㎡ (약 65.13평)

건물지분: 215.28㎡ (약 65.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록2, 목록3은 내부 경계벽 철거 후 일체로 이용 중이며, 공부상 2층 상가이나 서측 도로 기준 1층 상가임.

3. 내부 임차인 소유로 주장하는 천장형 시스템 에어컨 1대가 설치되어 있으며, 향후 임차인이 탈거할 예정이라고 조사되었으니 입찰 시 소유 관계 확인 요망.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 북구 산하동에 소재하며, 주변은 주로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하며, 강동중학교 및 강동고등학교 인근으로 개발이 진행 중이거나 완료된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 울산 북구는 KTX 이음 정차역 유치를 통해 교통 중심지로 발돋움하려는 계획을 추진하고 있으며, 도로망 확충도 이루어지고 있습니다.

1.2. 3. 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트 구조의 건물로 추정되며, 일반적인 근린생활시설 건물의 구조를 따르고 있습니다. 구체적인 건물 구조는 감정평가서의 상세 내용을 확인해야 하나, 대체로 철근콘크리트 구조에 스라브지붕 또는 콘크리트지붕 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

1.2. 4. 이용상태

현재 공부상 용도는 근린생활시설이며, 실제 이용 현황도 상가로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 주의사항에 따르면 내부 경계벽 철거 후 일체로 이용 중이며, 공부상 2층이나 서측 도로 기준으로는 1층 상가로 보인다는 점은 현장 조사를 통해 명확히 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 설비내역

본 건에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인이 설치한 천장형 시스템 에어컨 1대가 설치되어 있으나, 이는 추후 탈거 예정이므로 입찰 전 소유 관계 확인이 필요합니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 가장형에 가까우며, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 일부 검색 결과에서는 토지가 가각정비된 장방형 유사지로, 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이라고도 언급됩니다.

1.2. 7. 인접 도로상태 등

주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가되며, 동측으로는 산하중앙1로, 북측으로는 강동산하3로와 접하고, 서측으로 폭 약 17미터 내외의 도로에 일부 접하고 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 등의 도로에 접해 있거나 포함되어 있습니다. 강동관광단지 일대는 부동산 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 북구청장의 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

제공된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되나, 주의사항에서 언급된 '공부상 2층 상가이나 서측 도로 기준 1층 상가'라는 부분은 실제 현황과 공부상의 차이를 나타낼 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

울산 북구 지역의 상가 공실률이 20%대를 기록하고 있으며, 특히 일부 지역은 30%대를 넘어서기도 하는 등 전반적으로 상가 시장의 어려움이 있습니다. 그러나 해당 물건이 위치한 강동산하지구는 개발이 진행 중인 지역으로, 주변에 아파트 단지, 리조트 건설 계획 등이 있어 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

1.3. 입지조건

울산광역시 북구 산하동에 위치한 본 물건은 강동산하지구 도시개발구역 내에 자리하고 있어 신규 개발 지역의 인프라 확충 및 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 인근에는 강동중학교, 강동고등학교가 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, KTX 이음 북울산역 유치를 통한 교통망 확충 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 바다와 인접한 관광지로서의 잠재력도 가지고 있으며, 이는 상권 활성화 및 유동인구 증가로 이어질 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 '부동산 임의경매'로 분류됩니다. 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보권을 가진 채권자가 담보물권을 실행하여 경매를 신청하는 절차입니다. 이 경우, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸됩니다. 하지만, 임차인의 경우 대항력 유무에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 반드시 현황조사서 및 등기부등본을 통해 선순위 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지, 또한 배당요구는 했는지 등을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 현재 제공된 정보로는 임차인 현황에 대한 상세 내용이 없어, 입찰 전 반드시 상세 권리분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석

울산 북구 지역은 산업단지 배후 수요와 함께 관광 개발이 진행되면서 상권의 변화를 겪고 있습니다. 특히 강동산하 지구는 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, '울산 롯데캐슬 블루마리나'와 같은 대규모 주거시설 공급 및 롯데리조트(예정) 건설 등 관광 인프라 확충 계획이 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다. 다만, 울산 전반적으로 상가 공실률이 높은 편이므로, 본 물건이 위치한 정확한 상권의 유동인구, 배후 수요, 경쟁 업종 등을 면밀히 분석하여 공실 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본 물건이 소재한 산하동 일대는 강동중학교, 강동고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 코스트코, 롯데마트 등 대형 편의시설도 비교적 가까운 거리에 위치하여 생활 인프라가 우수한 편입니다. 또한, 산음수변공원과 같은 휴식 공간도 인근에 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리하며, 향후 교통망 확충 계획은 생활 편의성을 더욱 높일 것으로 전망됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 상가 공실률: 울산 지역 전반의 높은 상가 공실률은 임대 수익을 얻고자 할 경우 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 특히 경기 침체나 지역 내 상권 경쟁 심화에 따른 공실 장기화 가능성에 유의해야 합니다.

* 건물 상태 및 이용 현황: 주의사항에서 언급된 '공부상 2층 상가이나 서측 도로 기준 1층 상가'라는 점은 건축물대장과의 차이, 또는 불법 건축물의 소지가 있을 수 있으므로 면밀한 현장 조사 및 공부 확인이 필수적입니다. 또한, 임차인이 설치한 시스템 에어컨의 경우, 소유권 분쟁이나 원상 복구 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전 소유 관계 및 관련 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 미완공/장기 방치 건물 인접 가능성: 산하동 일대에서 8년간 공사가 중단된 주상복합 건물이 방치된 사례가 있어, 본 물건 인근에 흉물로 남을 만한 건물이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 강동관광단지 일대가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 추후 되팔거나 추가 투자를 할 경우 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과에서 '혐오시설'에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 산하동 인근 지역의 개발 현황 및 주변 환경을 고려할 때 혐오시설의 유무는 직접적인 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동의 근린생활시설로서, 강동산하지구 개발의 중심지에 위치하고 있습니다. 탄탄한 배후 주거 단지와 관광 개발 호재를 바탕으로 향후 상권의 성장 잠재력이 기대됩니다. 더불어 교통망 확충 계획은 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 상가 공실률, 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이 가능성, 임차인 관련 에어컨 설치 문제, 토지거래허가구역 지정 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 개발 호재: 강동산하지구 도시개발사업, 롯데리조트(예정) 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 입지: 관광지 인접 및 신규 주거 단지 배후 수요 확보 가능성.

* 교통 개선: KTX 이음 북울산역 유치 및 도로망 확충 계획으로 인한 접근성 향상 및 지역 활성화 전망.

* 일체 이용: 내부 경계벽 철거 후 일체로 이용 중인 점을 활용하여 넓은 면적의 상가 운영 가능.

법원 정보

울산지방법원 경매6계