나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경20085 [1] 충청남도 보령시 명천동 468-23 5층502호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경20085 [1] 충청남도 보령시 명천동 468-23 5층502호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2023타경20085 | 소재지: 충청남도 보령시 명천중앙길 8, 5층502호 | 감정가: 1,377,000,000원 | 최저가: 674,730,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 홍성지원 2023타경20085 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2023타경20085 (1)

소재지: 충청남도 보령시 명천동 468-23 5층502호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,377,000,000원

토지면적: 232.88㎡ (약 70.45평)

토지 지분율 (전체 대지 면적 추정): 23287.97㎡ (약 7044.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 902.78㎡ (약 273.11평)

건물 지분율 (전체 건물 면적 추정): 90278.42㎡ (약 27311.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 안OOOOOOOOOO

특이사항: 유치권 존재 가능성

주의사항:

- 일괄매각

- 경계벽 철거 후 1개호 구조로 체육도장으로 이용 중임

- 유치권 신고 후 철회, 재신고되었으나 법원 판결로 유치권 부존재 확인 (당원 2024가합31307 판결)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 명천동 소재 "정은스카이빌아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 대천중학교 등 교육시설, 주택, 상가 등이 혼재하는 주택·상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 장OO, 채무자 역시 장OO입니다.

채권자는 안OOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 유치권입니다. 주식회사 미진개발로부터 유치권 신고서가 제출되었으나, 이후 철회되었다가 재신고되었습니다.

하지만 채권자가 제기한 유치권 부존재 확인 소송 (당원 2024가합31307 판결)을 통해 해당 유치권이 없는 것으로 최종 판결이 확정되었습니다.

따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 아파트단지와 학교, 기존 상가들이 밀집한 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

인근에 대천중학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종, 그리고 대규모 아파트 단지를 대상으로 하는 생활 밀착형 상업시설(마트, 학원, 병원, 식당 등)이 발달하기에 유리한 입지입니다.

현재 건물이 체육도장으로 이용되고 있다는 점은, 향후 스포츠 관련 시설이나 교육 시설, 혹은 내부 구조 변경을 통해 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능성이 높음을 시사합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 대천중학교와 같은 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

다수의 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량으로 간선도로 접근이 용이하며, 시내 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리합니다.

보령시 명천동은 주거와 상업 기능이 조화롭게 발달한 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 내부 경계벽을 철거하여 하나의 큰 공간(체육도장)으로 사용 중인 상태이므로, 다른 용도로 전환 시 내부 원상복구 또는 추가적인 인테리어 공사가 필요할 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 건물 내부 설비(위생, 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 설비 작동 여부에 대한 별도 확인이 필요하며, 수리 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정이나 향후 임대 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

충청남도 보령시 명천동에 위치한 본 근린생활시설 물건은 아파트 단지와 학교가 인접한 주거·상가지대에 자리 잡고 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지를 자랑합니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 특히 유치권이 법원의 판결로 최종 부존재 확인됨에 따라 권리상의 문제는 깨끗한 상태입니다.

현재 체육도장으로 사용 중인 내부 구조는 향후 다양한 상업 용도로의 변경 가능성을 열어두고 있으며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

다만, 내부 설비의 작동 여부 확인 및 용도 변경 시 발생할 수 있는 공사 비용, 그리고 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 아파트 단지와 학교 인근의 활발한 주거·상가지대로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

2. 권리 문제 해소: 유치권이 법적으로 부존재함이 확인되어 권리 분석상 안전한 물건.

3. 활용도 높은 건물: 현재 체육도장 용도 외에 다양한 근린생활시설로의 전환 가능성이 높음.

4. 편리한 교통: 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 고객 접근 용이.

5. 감정가 대비 시세 비교: 감정가를 기준으로 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 비교하여 투자 가치 판단.

법원 정보

홍성지원 경매4계