나이스옥션 법원경매 수원 2023타경78554 [1] 경기도 화성시 마도면 청원리 1358 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경78554 [1] 경기도 화성시 마도면 청원리 1358 근린시설 경매

• 사건번호: 2023타경78554
• 주소: 경기도 화성시 마도면 청원리 1358
• 용도: 근린시설

수원지방법원 경매12계 2023타경78554 | 소재지: 경기도 화성시 마도면 청원리 1358 | 감정가: 10,205,441,000원 | 최저가: 3,500,466,000원 | 용도: 근린시설

1. 화성시 마도면 청원리 1358 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경78554 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 청원리 1358

용도: 근린시설

감정가: 1,020,544,100원

토지면적: 1346.70㎡ (약 407.37평)

건물면적: 2230.51㎡ (약 674.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 마도면에 위치한 "화성바이오밸리 일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다. 주위는 일반산업단지 내 공장 및 준공업지역의 주상용 건물이 혼재되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근성은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 남측으로는 포장된 중로, 서측 및 북측으로는 포장된 소로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

주변 시설 정보 확인 결과, "화성바이오밸리 일반산업단지"는 바이오, 첨단 업종 및 관련 제조업체들이 입주하는 산업단지로 조성되어 있으며, 일부 지역에서는 축산R&D센터, 의약, 금속 기업 등이 운영 중입니다. 검색 결과, 화성시 서부 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등의 혐오시설 유치에 대한 주민 반대 사례가 있으나, 본건의 구체적인 소재지에서 인접한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 화성시는 산업단지가 많고 개발 여지가 있는 지역이 많아 향후 개발 압력과 환경 보존 가치가 충돌할 수 있는 지역이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 권리상 쟁점은 유치권 신고입니다. 2025년 8월 21일에 장경숙 및 주식회사 대흥건설로부터 공사대금에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 인수 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 법적 검토가 필요합니다.

또한, 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이로 인해 건축물대장상 건물개황도가 등재되지 않았으며, 향후 사용승인 과정에서 호수 변경 등의 가능성이 있습니다. 건물은 2021년 4월 16일에 가처분 등기 촉탁으로 인해 등기되었으며, 토지대장상 대지권 설정이 기록되어 있어 향후 각 호수에 적정 대지권이 배분될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 "화성바이오밸리(산업단지)" 내 지원시설로 분류되는 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하는 지역에 위치합니다. 주변 환경은 산업단지 내 상가 및 주거용 건물이 혼재된 성숙 중인 상가지대로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조로 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 총 44개 호실(1층 8개, 2층 7개, 3층 11개, 4층 11개, 5층 7개)로 구성되어 있습니다.

현재 이용 현황으로는 1층 전체가 공실 상태이며, 2층 일부(사무소 용도)를 제외하고는 대부분 공실입니다. 건물에는 기본적인 급배수, 위생, 승강기(2대), 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건이 위치한 화성바이오밸리 일반산업단지는 산업 시설이 밀집된 지역으로, 관련 종사자들을 위한 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 다소 떨어지는 편입니다. 산업단지 내 편의시설 및 주거 시설과의 연계성은 향후 개발 방향에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 관련 불확실성: 신고된 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰가의 상승 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 미사용승인 건물: 건축물 사용승인이 나지 않아 법적 소유권 및 활용에 제약이 있을 수 있으며, 추후 승인 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

3. 높은 공실률: 현재 1층 및 3~5층 전체가 공실인 상황으로, 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

4. 산업단지 경기 영향: 본 건의 가치 및 임대 수익은 주변 산업단지의 경기 상황에 민감하게 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 "화성바이오밸리 일반산업단지"라는 입지적 이점을 가지고 있으나, 사용승인 미필 건물이라는 점과 유치권 신고 등 복합적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 현재 공실률이 높은 상태이므로, 향후 임대 수익을 통한 투자 회수를 위해서는 적극적인 임차인 확보 및 건물 관리 전략이 필요합니다. 철저한 권리 분석과 법률 검토를 통해 유치권 문제를 해결하고, 건물 사용승인 절차를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지 조건: 화성바이오밸리 일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 발전에 따른 수혜 기대가 가능합니다.

2. 규모의 경제: 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

3. 잠재적 가치 상승: 유치권 문제 해결 및 건물 사용승인 획득 시, 본 건의 가치가 재평가될 수 있습니다.

4. 임대 수익 잠재력: 공실 해소 및 안정적인 임대차 계약 확보 시, 지속적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계