나이스옥션 법원경매 수원 2022타경3751 [1] 경기도 화성시 산척동 717-5 레이크파로스주차장1동 1층피01호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2022.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "청림중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 무난한한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건내
제지하1층 제비01호 외 9개호로서
(사용승인일자: 2018.09.17)
외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 등임.

이용상태

기호9(비01호) 및 기호10(비02호)는 판매시설이며,
기호1(피01호)-기호8(피08호)는 주차장임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 완경사지로 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측, 동측으로 각각 폭 약 40미터, 20미터, 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2016-12-29)<택지개발촉진법>,
동탄2지구 도시계획시설 구역선 및 지적선 정리가 미비한 사항이므로 참고자료로 사용하시기 바랍니다.(2020.03.30.완비예정)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-기호(1-8)은 주차장으로 이용 중인 수인의 공유지분으로서 기호(9,10)과 같은 상가의 분양 및 거래시 상가의 해당 비율에 따른 주차장 지분을 포함하여 분양 및 거래가 이루어지는 것으로 조사된바 업무진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각 : 목록1~10번
2. 주차장 지분(목록1번 ~ 목록8번) : 2023.2.20. 대지권등기됨
3. 판매시설 지분(목록9번 ~ 목록10번)
1) 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
2) 채권자가 제출한 판결문(서울중앙지법 2021가합533701 소유권이전등기)에 따르면 분양대금(1,047,090,213원)을 완납하지 못함. 매수인이 미납한 분양대금을 추가 지급해야 대지권 이전등기가 가능할 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2022타경3751 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 717-5 레이크파로스주차장1동 1층 피01호 (용도: 판매시설)

* 토지면적: 5961.99㎡ (약 1803.73평)

* 토지지분: 1545.788㎡ (약 467.62평)

* 건물면적: 10829.58㎡ (약 3276.93평)

* 건물지분: 10829.58㎡ (약 3276.93평)

* 용도: 판매시설 (기호 9, 10), 주차장 (기호 1-8)

* 감정가: 6,019,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 산척동 소재 "청림중학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설 접근성이 양호한 편.

* 도로: 본건 서측 및 남측, 동측으로 각각 폭 약 40미터, 20미터, 12미터의 포장도로와 접해 있음.

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 화성시 산척동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로 파악됩니다. 인근에 '청림중학교'가 위치하고 있으며, '레이크파로스 주차장' 및 '드림타워'와 같은 상가 및 주차 시설이 소재합니다. 또한, 해당 지역은 '동탄호수공원'과 인접하여 쾌적한 환경을 조성하는 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 화성시 전반적으로 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 존재하나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018.12.11. 접수, 5,040,000,000원)

* 기타 권리 내역:

* 채권 총액: 7,899,650,865원

* 주요 권리 (모두 말소 예정):

* 근저당권 (우리은행, 배명언 외 1명)

* 전세권설정 (이미자)

* 소유권이전청구권가등기 (배명언 외 1명)

* 가압류 (신용보증기금, 경기신용보증재단, 주식회사 우리카드)

* 압류 (동화성세무서장)

* 임의경매개시결정 (우리은행)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 이용상태: 기호 9, 10 (판매시설) 및 기호 1-8 (주차장)으로 이용 중.

* 지역특성: 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역.

* 잠재력: 주변 대규모 주거단지를 배후로 하는 소비층 흡수가 가능하며, 주차장 지분과의 연계로 상가 운영에 유리할 수 있음.

* 임대 현황: 임대 미상임.

5. 생활정보

* 주변 기반시설: 인근에 학교 (청림중학교) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 편의시설 이용이 용이함.

* 교통 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 판매시설(기호 9, 10)의 대지권이 미등기 상태임.

* 추가 대금 지급 필요: 채권자가 제출한 판결문에 따르면, 분양대금 1,047,090,213원을 완납해야 대지권 이전 등기가 가능할 것으로 예상됨. 이는 매수인이 추가로 부담해야 할 금액임.

* 유동화 물건: 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특성이 있을 수 있음.

* 주차장 지분과의 연계: 주차장 지분(기호 1-8)은 대지권 등기되었으나, 판매시설(기호 9, 10)의 대지권 미등기 문제를 해결해야 전체 소유권 행사에 문제가 없을 것으로 보임.

* 미납 분양대금: 매수인이 미납 분양대금을 추가 지급해야 하는 상황은 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 부담 요인임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 개발 지역 내에 위치한 판매시설 및 주차장으로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 잠재적 상권이 형성될 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 판매시설의 대지권 미등기 상태이며, 이를 해소하기 위해 상당한 금액의 미납 분양대금을 추가로 지급해야 한다는 점입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 미등기된 대지권 문제 해결 여부가 향후 명도 및 재산권 행사에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 지역 내 입지.

* 주변 대규모 아파트 단지를 통한 배후 수요 확보 가능성.

* 주차장 지분 등기 완료로 기본적인 부대시설 확보.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 6,019,000,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크(특히 미납 분양대금 1,047,090,213원) 및 현재 시장 상황, 물건의 개별적인 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 고려 대상은 아닙니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 상권 시세, 향후 개발 계획, 미납 분양대금 지급 후 예상되는 총 투자 비용 및 회수 가능성 등에 대한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.