나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경106702 [1] 서울특별시 노원구 중계동 364 동진,신안아파트 108동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2023.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 북서측 인근에 위치함.
주위는 대단위아파트,근린생활시설,각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 11층 1103호로서
외벽:몰탈위페인트마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

1993.05.15일자로 사용승인되고,
방4,거실,주방/식당,욕실2,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 중계로, 북측 및 서측으로 중계로17길에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경106702 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 364 동진,신안아파트 108동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 1,350,000,000원 (13억 5천만원)

최저매각가: 1,500,000,000원 (2026.09.15 기준 정정)

토지면적: 66.95㎡ (약 20.25평)

건물면적 (전용면적): 134.74㎡ (약 40.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

3. 건물 정보

아파트명: 동진,신안아파트

건축년도: 1993년 5월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 11층 1103호

이용상태: 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관 등으로 이용 중

총 세대수: 468세대

총 주차 대수: 702대 (지하 280대, 지상 410대)

4. 입지조건

5. 위치 및 주위 환경

서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

7. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

8. 권리분석

9. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 6월 15일 접수된 하나은행 근저당 (240,000,000원)입니다.

10. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음) - 추가 확인 필요.

11. 등기부현황

총 채무액: 1,450,126,864원 (14억 5천만원)

집합건물 등기부 요약 상 모든 근저당 및 가압류 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

12. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

13. 상권분석

14. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

15. 상권 특징

대규모 아파트 단지 인근으로 형성된 주거지 상권입니다.

16. 생활정보

17. 교육 환경

불암고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 각급 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

18. 편의시설

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등) 이용이 가능합니다.

19. 교통

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

20. 잠재적 리스크

21. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. (정확한 내용은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

22. 임대차 관계

임대차 관계가 미상이며, 보증금이나 차임의 일부를 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. (본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 미확인 부분에 대한 주의는 필요합니다.)

23. 물건의 노후화

1993년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

24. 시장 변동성

부동산 시장 상황 변화에 따라 낙찰 후 시세 변동 가능성이 있습니다.

25. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

최근 실거래가 및 감정가 수준이 높게 형성되어 있으나, 최저매각가가 감정가를 상회하는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

유동화 물건으로 채권 매각 등의 절차가 있었을 가능성이 있으며, 권리관계 상 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

임대차 관계가 미상인 점과 물건 노후화 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

26. 투자 포인트

27. 입지적 장점

서울 노원구 중계동의 준수한 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

대중교통 접근성과 차량 접근성이 양호한 편입니다.

28. 시세 상승 잠재력

최근 실거래가 수준이 높은 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

재건축 또는 리모델링 가능성이 있는 노후 단지라는 점에서 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

29. 시세 대비 낙찰 가능성

최저매각가가 감정가보다 높게 책정되었으므로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

30. 예상 입찰가

31. 시세 분석

최근 실거래가 (2026년 4월~7월): 15억 2,500만원 ~ 15억 6,000만원

건물면적 (약 40.75평) 기준, 평당 약 3,700만원 ~ 3,800만원 수준입니다.

감정가: 13억 5,000만원

최저매각가: 15억 0,000만원 (2026.09.15 기준)

32. 예상 입찰가 산정

현재 시세 및 최근 실거래가를 고려할 때, 15억 2,500만원 ~ 15억 6,000만원 범위 내에서 시세가 형성되어 있습니다.

최저매각가가 15억원으로 책정된 점과, 인수되는 권리가 없다고 가정했을 때, 시세 상단인 15억 5,000만원 ~ 15억 7,000만원 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 유동화 물건 및 미상 임차인 정보, 지상권 인수 가능성 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리분석 결과를 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

보증금 인수액이 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금 인수액을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.