나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108832 [1] 서울특별시 구로구 오류동 12-2 미진주택 제비동 제7층 제701호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108832 [1] 서울특별시 구로구 오류동 12-2 미진주택 제비동 제7층 제701호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경108832
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로 193-19, 제비동 제7층 제701호 (오류동, 미진주택)
• 감정가: 217,000,000원
• 최저가: 71,106,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매4계 2024타경108832 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로 193-19, 제비동 제7층 제701호 (오류동, 미진주택) | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 71,106,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2024타경108832 아파트

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경108832 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 12-2 미진주택 제비동 제7층 제701호

용도: 아파트 (도시형생활주택에 가까운 형태의 주상복합 내 구분 건물)

감정가: 금 217,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 상세 정보

전용면적/분양면적 (추정):

- 전용면적(건물): 38.25㎡ (약 11.58평)

- 분양면적(추정): 약 51.00㎡ (약 15.43평, 전용률 약 75% 가정)

토지 지분:

- 토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

건물 구조 및 사용승인일:

- 철근콘크트구조 평스라브지붕 지상 7층건 중 7층 701호

- 사용승인일: 2002.12.28. (약 23년차)

이용상태:

- 아파트(방2, 욕실1, 주방, 발코니3 등)로 이용 중이며, 기본적인 위생/급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 피로티지상주차장 등을 갖추고 있음.

1.3. 입지조건 및 상권분석

최고의 입지:

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류동역'(지하철 1호선) 북서측 인근에 위치하는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

교통상황:

지하철 1호선 오류동역이 근거리에 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 서울 서남권 내 이동 및 수도권 광역 접근성이 보통 이상으로 판단됩니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02)에 속하며, 상업지역 내 주상복합 형태로서 높은 용적률을 활용하고 있습니다. 이는 향후 재건축/리모델링 시 상업지역의 이점을 가질 수 있는 잠재력이 있습니다.

주위환경 및 상권분석:

주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다. 역세권 상업지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 근린상권이 잘 형성되어 있어 생활 편의도는 높습니다.

1.4. 생활정보 및 주변시설

교육환경:

교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 자세한 내용은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

편의시설 및 공공시설:

상업지역 인근에 위치하여 병원, 은행, 마트, 식당 등 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

혐오시설:

본 건은 도시지역 및 상업지역 내에 위치하고 있으며, 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과만으로는 인근에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

등기부상 특이사항:

등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있음이 확인되었습니다. 또한 검색된 정보(주택임차권자 이OO)에 따르면 주택임차권자가 존재합니다.

입찰 시 주의사항:

'주택임차권설정'은 임차인이 법원에 임차권등기를 완료했다는 의미로, 이는 대항력을 갖춘 임차인일 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 경매 입찰 시 임차인의 전입일, 확정일자 등을 면밀히 분석하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금(대항력 여부 및 배당요구 현황)이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 인수할 금액이 발생할 경우 낙찰대금 외에 추가적인 비용 부담이 발생하므로 주의가 필요합니다.

채무자/소유자:

소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 명도 진행 시 소유자만 상대로 진행하면 됩니다. 그러나 '임차권자'가 별도로 존재하여 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

명도 리스크:

임차권등기를 한 주택임차권자 이OO가 존재합니다. 해당 임차인이 적법한 대항력을 가지고 있다면, 임대차 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 또한 임차인과의 명도 협상 과정이 필수적이므로 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

주차 환경:

피로티 지상 주차장을 갖추고 있으나, 세대당 주차 대수나 실제 주차 여건에 대한 상세 정보가 없으므로, 주차 편의성이 다소 낮을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 1호선 오류동역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주거와 상업 기능이 혼재된 생활 편의성이 높은 입지의 소형 아파트(도시형생활주택 형태) 물건입니다. 감정가 2억 1,700만 원은 주변 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있는 수준으로 보입니다. 다만, '임차권설정'이라는 중대한 권리상 문제가 확인되었으므로, 이에 대한 정확한 분석과 인수 금액이 없는지 확인하는 것이 투자의 성공 여부를 결정하는 가장 핵심적인 요소입니다. 권리분석만 정확하게 이루어진다면, 소액 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 매우 우수한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

소액 투자 가능:

감정가가 2억 초반대로 비교적 소액으로 서울 역세권 아파트(전용 11.58평)에 투자할 수 있는 기회입니다.

우수한 교통 환경:

1호선 오류동역 근접으로 서울 중심부 및 인천 방면으로의 접근성이 뛰어납니다.

상업지역 주거:

일반상업지역 내 주거용 부동산으로 향후 개발 잠재력이 높으며, 인근 상권 이용이 매우 편리합니다.

시세차익 기대:

주택임차권 문제로 인해 유찰될 가능성이 있으므로, 이를 정확히 분석하고 입찰한다면 시세보다 저렴하게 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계