나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106782 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-10 스카이아파트 제6층 제601호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106782 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-10 스카이아파트 제6층 제601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경106782 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 15-3, 제6층 제601호 (화곡동, 스카이아파트) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 103,629,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 924-10 스카이아파트 제6층 제601호에 위치한 도시형 생활주택(원룸형 아파트) 경매 물건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경106782 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-10 스카이아파트 제6층 제601호

용도: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 253,000,000원

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

건물 전용면적: 34.35㎡ (약 10.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2014.05.19.

1.2. 권리 관계

소유자/채무자: 한OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음. (후술하는 권리분석에서 상세 설명)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 2호선·5호선 까치산역이 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 건은 일반상업지역 내에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 화곡1동주민센터가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이하며, 까치산역을 중심으로 형성된 상권을 공유하여 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

2014년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 내 제6층에 위치하고 있어 비교적 신축에 가까운 상태입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전, 지상주차장 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항이 존재합니다.

임차보증금: 금 220,000,000원

임대차계약일자: 2020.11.19

확정일자: 2021.01.08

임차인의 보증금 220,000,000원이 감정가 253,000,000원의 약 86.95%에 해당하는 상당한 금액입니다. 이는 배당요구 및 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 금액이므로, 낙찰자는 임차인의 대항력 유무 및 최우선/우선변제권의 성립 여부를 철저히 분석하여 명도(인도) 및 인수금 발생 여부를 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력을 갖추고 배당받지 못한 잔액이 있다면 매수인이 인수해야 할 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 일반상업지역에 위치하며, 특히 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등의 공항 관련 제한을 동시에 받고 있습니다. 이러한 복합적인 규제는 향후 재개발, 재건축 등의 장기적인 토지 이용에 제약이 될 수 있으며, 고도 제한 및 건축 행위 제한을 수반합니다. 현 상태의 이용에는 문제가 없으나, 중장기적인 개발 가치 측면에서 주의가 필요합니다. 또한 인근에 특별히 언급된 대규모의 혐오시설은 없으나, 주거지와 상업지가 혼재된 도심이므로 소음 등의 환경적 요인에 대해서는 현장 답사를 통한 확인이 필수입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

지하철 2호선·5호선 까치산역 인근의 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

2014년 건축된 비교적 신축 건물로 상품성이 양호하며, 원룸형 도시형 생활주택으로 1인 가구 임대 수익에 적합합니다.

일반상업지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 역세권에 인접한 신축급 도시형 생활주택으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 우량 물건입니다. 다만, 권리 분석상 임차인의 보증금 220,000,000원에 대한 인수 위험성이 가장 크고 중요한 변수입니다. 따라서 정확한 임차인의 권리 분석 및 배당 가능성 판단을 통해 명확한 인수금액을 파악한 후, 보수적인 관점에서 예상 낙찰가와 인수가를 산정해야 합니다. 충분한 권리 분석과 현장 시세 조사가 선행된다면 우수한 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계