나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62431 [2] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62431 [2] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층106호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경62431 | 소재지: 전라남도 여수시 박람회길 36, 1층106호 | 감정가: 803,000,000원 | 최저가: 449,680,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층 106호

용도: 근린생활시설 (상가)

사건번호: 순천지원 2024타경62431 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 803,000,000원

토지면적: 71.04㎡ (약 21.49평, 대지권)

건물면적: 112.32㎡ (약 33.97평, 전용면적)

현 이용상태: 소매점 (주점; 호프, 일부 음식점; 정육식당)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "여수엑스포힐스테이트1단지아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주거지역을 배후에 둔 항아리 상권의 초입에 해당됩니다.

주변은 아파트, 일반 주택 및 상가 등이 혼재하는 일반 상업지대로서, 기본적인 주거 수요와 유동 인구를 확보하고 있습니다.

건물 서측으로는 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 용적률 및 개발 활용도가 높은 우량한 토지입니다.

2. 권리 및 상권 분석

2.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분 또는 건물 지분에 대한 법정지상권 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

경매구분은 부동산 임의경매로 소유자 김OO의 채무로 인해 채권자 광OOOOOOO이 경매를 신청한 물건입니다.

본건의 현황은 소유자 겸 채무자가 김OO으로 동일하며, 매각물건명세서상 대항력을 갖춘 임차인이 존재하지 않는 경우 명도 리스크는 낮은 편입니다.

(단, 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 실제 점유자 및 임차인 유무에 대한 철저한 명도 계획 수립이 필수적입니다.)

2.2. 상권 분석 및 이용 현황

본건은 대단위 아파트 단지인 "여수엑스포힐스테이트1단지아파트"를 직접 배후지로 두고 있어 안정적인 고정 수요를 바탕으로 합니다.

주변에 주택 및 상가 등이 혼재하는 상가지대로, 현재 이용 상태가 소매점(주점 및 정육식당)인 점을 고려할 때, 주거민들의 저녁 시간대 소비와 외식 수요를 흡수하는 업종에 적합한 것으로 판단됩니다.

건물이 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어나며, 이는 상업 시설의 매출에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 투자 위험 요소 및 전망

3.1. 생활 정보 및 주변 시설

본건이 위치한 덕충동 일대는 주거와 상업이 조화된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, 검색 결과, 해당 번지(덕충동 2042-2) 및 그 주변에서 투자 가치를 저해할 만한 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

(주변에 당구장 등 일반적인 근린생활시설은 확인됨.)

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 보고되어 있어, 낙찰 후 실제 임차인이 존재할 경우 인도명령 또는 명도소송 절차에 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 임차인이 있다면 미납 관리비 등의 추가적인 인수금이 발생할 수 있습니다.

용도 변경 리스크: 현재 주점/음식점으로 이용 중이나, 향후 다른 용도로 변경 시에는 해당 지자체의 건축 및 소방 관련 규제 준수 여부를 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

전라남도 여수시 덕충동 근린생활시설은 '일반상업지역'이라는 높은 토지 가치와 대규모 아파트 단지라는 확고한 배후 수요를 갖춘 우량 물건입니다.

특히, 도로변 1층 상가로서의 가시성과 접근성이 매우 뛰어나 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계에 대한 사전 조사와 명도 전략 수립이 중요하며, 예상 낙찰가율 산정 시 주변 상권 활성화 정도를 면밀히 분석해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 여수엑스포힐스테이트 아파트 단지 정문 인근의 주요 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

높은 환금성: 1층, 전용면적 약 34평 규모로 다양한 업종이 입점 가능하며, 일반상업지역에 위치하여 향후 매각 또는 담보 가치가 높습니다.

대항력 리스크 감소: 매각대상 토지/건물 일괄 매각 건으로 권리 관계가 비교적 단순하며, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 낮아 명도 리스크가 감소합니다. (임차인 존재 시 반드시 명도 계획 수립 필요)

법원 정보

순천지원 경매9계