나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50404 [1] 전라남도 광양시 중동 1681 태영아파트 103동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양백운중학교 동측인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교,
근린생활시설 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 13층 건내 3층 302호(남향, 계단식)로서

외벽: 콘크리트벽체위 페인팅
내벽: 벽지도배,타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

공도와 연계되는 단지내도로 정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경50404 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1681 태영아파트 103동 3층302호

용도: 아파트

건축년도: 1996년

토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

분양면적 (추정): 약 80~85㎡ (약 24~25평형)

감정가: 88,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재, 광양백운중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 안정된 주거지대입니다.

1.1. 2.교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지현황

장방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4.도로상태

공도와 연계되는 단지 내 도로가 잘 정비되어 있습니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

2025년 1월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (등기사항: 갑3)이 본건의 말소기준권리입니다.

1.2. 2.인수 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 추 (전입 2022-05-13, 확정 2025-04-09)

* 보증금: 5,000,000원

* 월세: 400,000원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 500만원으로 소액이며 배당신고일자(2025-04-09)가 말소기준권리 접수일자(2025-01-14)보다 늦으므로, 보증금 전액이 배당을 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.2. 4.등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 2건, 강제경매 1건, 압류 1건이 확인되며, 이들 권리 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 2.주요시설 접근성

광양백운중학교, 중동초등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주민 편의시설 접근성 또한 양호한 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거환경

조용하고 안정적인 주거지대로서, 단지 내 녹지 공간 및 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.4. 2.편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 의료, 금융 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 3.교통

단지 내 차량 진입이 수월하며, 인근 도로망을 통해 광양 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.4. 4.주차

총 276대의 주차 공간이 마련되어 있습니다 (세대당 약 0.54대).

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.재매각 물건

본건은 유찰 후 재매각되는 물건으로, 일반 경매 물건보다 관심도가 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.5. 2.노후 건물

1996년 사용 승인된 건물로, 약 30년의 연식이 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.토지이용계획 제한

토지이용계획상 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있어, 주변 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동 태영아파트 103동 3층 302호로, 감정가는 8,800만원입니다. 광양시의 안정된 주거 지역에 위치하며, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 소액이고 인수될 가능성이 낮아 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 재매각 물건이라는 점과 건물의 연식은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.입지

광양시 중동의 선호도 높은 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 가치 유지 및 상승 기대가 가능합니다.

1.7. 2.가격

최근 실거래가(59.96㎡ 기준 8,000만 원 ~ 10,250만 원)를 고려할 때, 감정가(8,800만 원)는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 3.재건축/리모델링 잠재력

장기적으로 노후된 아파트 단지의 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려할 때, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 4.소액 투자 기회

인수되는 임차 보증금이 없어 소액으로 부동산 투자를 시작하거나 포트폴리오를 다변화하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.최근 실거래가 분석

* 59.96㎡ (13층, 2026.05.23): 10,250만 원

* 59.96㎡ (6층, 2026.06.13): 8,000만 원

* 59.96㎡ (2층, 2026.05.30): 9,800만 원

* 59.96㎡ (3층, 2026.04.06): 8,700만 원 (참고: 검색 결과)

* 59.96㎡ (13층, 2026.04.10): 8,000만 원 (참고: 검색 결과)

* 59.96㎡ (13층, 2026.04.10): 8,000만 원 (참고: 검색 결과 - 23평형(전용 18평))

최근 실거래가를 종합적으로 볼 때, 59.96㎡ 면적은 약 8,000만 원에서 10,250만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 본건은 3층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 8,800만 원입니다.

1.8. 2.입찰가 산정

현재 시세와 감정가를 고려하고, 재매각 물건임을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해야 합니다. 경쟁률을 고려하여 9,000만 원 ~ 9,500만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산되었습니다.)

1.9. 주변 시설 정보

제공된 정보와 검색 결과 분석 시, 특별한 혐오시설이나 주거에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 단지 인근에 학교가 위치하며, 주거 지역으로서의 환경이 조성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.