나이스옥션 법원경매 군산 2024타경26634 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 769-4 센트럴파크 101동 33층3303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1)는 군산시 조촌동 소재 "군산동초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 제 차량출입 가능하고, 주변에 간선도로가 소재하고 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층(101동) 중 33층 3303호로서,
외벽 : 몰타르위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수시설 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 출입통제시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 35미터, 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 7-10미터, 남서측으로 폭 약 6-7미터의 포장도로와 접하고, 북서측 및 남동측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35M-40M)(접합), 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(1974-06-12) (접합)이고, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2024타경26634 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 769-4 센트럴파크 101동 33층3303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

* 토지지분: 18.3565㎡ (약 5.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

* 건물지분: 84.8869㎡ (약 25.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 군산시 조촌동에 소재하는 "군산동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 주변에 간선도로가 소재하고 인근에 대중교통 시설이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 33층에 위치함.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기, 소방 설비, 출입 통제 시설 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 유사 사다리형의 토지이며, 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북동측 폭 약 35미터, 북서측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 7-10미터, 남서측 폭 약 6-7미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측 및 남동측으로 개설된 진출입로를 통해 출입이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 철도보호지구 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

* 특이사항: 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (성함은 개인 정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-29

* 확정일자: 2021-03-29

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 을구 3번 순위의 주택임차권(조용현)이 등기되어 있으며, 보증금 225,000,000원, 전입 및 확정일자는 2021년 3월 29일임. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수할 수 있음. 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요함.

* 강제경매 개시결정 등기부채권 총액: 224,977,630원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 또한, 공원이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적한 편임.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 센트럴파크 아파트

* 사용승인일: 2017년 10월 31일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 480세대

* 최고층수: 36층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등이 마련되어 있음.

* 주차: 총 652대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 633대는 기계식 주차임.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음.

* 토지이용계획상의 제한: 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 군산시 조촌동에 위치한 신축급 아파트로, 초등학교와 근접하고 주변 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 편임. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 따라서 철저한 권리 분석과 배당 결과 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 아파트(2017년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 군산동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수함.

* 단지 내 다양한 부대시설과 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있음.

* 적절한 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 6일, 12층 매매가 255,000,000원

* 2026년 6월 13일, 16층 매매가 210,000,000원

* 2026년 6월 10일, 32층 매매가 215,000,000원

* 감정가: 230,000,000원

* 본건은 33층으로, 최근 32층 매매가(215,000,000원)와 유사하거나 높은 가격에 거래될 가능성이 있음.

* 임차인의 총 보증금이 225,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인의 보증금을 전액 변제받기 위해서는 입찰가가 최소 225,000,000원 이상이 되어야 할 수 있음.

* 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 위험을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 230,000,000원.

* 최적 입찰가는 법원 배당 현황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.