나이스옥션 법원경매 군산 2024타경27149 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 763-1 하이스타운3차 5층 509호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산나운초등학교" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 저층 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는
정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 바
제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 6층 중 제5층 제509호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

지세는 남동하향의 완경사를 이루나 자체지반은 평탄한 세장형의 토지로서,
연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 접한 노폭 약 8미터의 포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2024타경27149 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 763-1 하이스타운3차 5층 509호

용도: 연립주택

감정가: 69,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글잇기지붕 6층 중 제5층 제509호

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.71㎡ (약 9.3평)

토지 지분: 30.706399999999995㎡

건물 면적: 50.21㎡ (약 15.2평)

건물 지분: 50.2144㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "군산나운초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 저층 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하여 주 출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 군산나운초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에는 은파호수공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설이 위치해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 현재까지 조사된 바로는 해당 물건지 인근에서 특별히 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 11일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(을6, 채권최고액 21,600,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인 곽 (곽성팔): 전입일자 2023-11-30, 대항력 없음. 보증금 및 차임 정보 없음 (0원).

* 임차인 이 (이경희): 전입일자 2021-07-23, 확정일자 2021-07-23, 배당신고일자 2023-08-01, 대항력 있음. 보증금 53,000,000원.

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 8번 주택임차권등기(2023.08.01.)는 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 임차인 이 (이경희)의 보증금 53,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부 채권 총액은 90,600,000원입니다. 소유권 이전(갑7, 갑8, 갑11) 및 근저당권(을6, 을7) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리(을7, 을8, 갑11)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 임차인 이 (이경희)의 주택임차권은 인수 조건부로 남아있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 본건과 유사한 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 한신맨션(101,102동) (전용면적 약 109.65㎡): 7,500만원

* 금강맨션 (전용면적 약 84.98㎡): 5,000만원

* 성심주택 (전용면적 약 49.08㎡): 2,550만원

본건의 전용면적은 약 50.21㎡ (15.2평)으로, 성심주택(49.08㎡) 거래 사례와 유사한 크기입니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산출하면 약 52만원에서 68만원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 69,000,000원으로, 면적당 환산 시 약 137만원/㎡ 수준입니다. 이는 최근 실거래가에서 나타난 시세(약 52~68만원/㎡)보다 상당히 높은 편입니다. 따라서, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 군산나운초등학교가 있어 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

주변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 은파호수공원과 같은 휴식 공간이 인근에 있으며, 다양한 상업 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 (이경희)의 보증금 53,000,000원입니다. 이 금액이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 총 매수 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 간 괴리

제시된 최근 실거래가 정보와 비교할 때, 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부 채권 총액(90,600,000원)이 감정가(69,000,000원)보다 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 그러나 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 임차권 외에는 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 군산나운초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 5,300만원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소이며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 군산시 나운동의 주거 밀집 지역 내 위치.

* 교육 및 생활 환경: 초등학교 인접, 교통 및 편의시설 접근성 양호.

* 잠재적 가치: 임차인 문제 해결 및 시세 조정을 통한 투자 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 실거래가 정보(2026년 5월)를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치를 추정해 볼 때, 약 26,110,000원 ~ 34,340,000원 범위로 예상됩니다.

이는 "인수 보증금"을 제외한 부동산 자체의 가치를 산정한 것으로, 입찰 시에는 이러한 시세와 인수해야 할 보증금(53,000,000원)을 합산한 총 지출 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 부동산의 잠재적 가치와 인수 부담을 종합적으로 고려하여, 순수 부동산 가치 범위 내에서 보수적으로 약 30,000,000원 ~ 35,000,000원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 최신 시세 변동 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.