나이스옥션 법원경매 전주 2025타경561 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층502호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경561 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층502호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매5계 2025타경561 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층502호 | 감정가: 855,000,000원 | 최저가: 293,265,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 소재지

사건번호: 전주지방법원 2025타경561 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 778-2 5층502호

용도: 근린생활시설 (현 학원 이용 중)

감정가: 855,000,000원

1.2. 물건 상세 현황 및 매각 구분

토지면적 (대지권 지분): 148.91㎡ (약 45.05평)

건물면적 (전유): 711.86㎡ (약 215.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (소유자 이OO, 채무자 이OO, 채권자 주OOOOOOOO)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 조건

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 '전주만성초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 학교를 끼고 있는 우수한 학군 상가 입지입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 공공시설 등이 혼재된 노선상가지대로서 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다. 남측으로 왕복 4차선(노폭 약 20~25m) 포장도로와 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 지하 1층/지상 5층 건물 중 제5층에 위치하며, 외벽은 화강석판재붙임 및 스톤코트 마감 등으로 되어 있습니다. 현재는 501호, 502호, 503호, 504호 전체가 학원으로 통합하여 이용 중인 것으로 보아 대형 학원 시설로 기능하고 있습니다. 위생설비(공용), 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

대상 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시)에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고 있습니다. 이는 주거 기능과 상업 기능이 혼재 가능한 지역으로, 상가 건물로서의 높은 용도성을 확보하고 있음을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 매각 대상

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 일반적인 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 매각에 따른 명도 책임은 매수인이 부담해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (튼상가 확인)

본 물건(502호)은 인접 호수인 503호와 경계벽 없이 '튼상가'로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 이는 현재 학원 운영에는 유리하나, 향후 매수자가 용도를 변경하거나 재매각할 경우 원상 복구를 위한 경계벽 설치 등의 추가 비용이나 법적 확인 절차가 필요할 수 있습니다. 감정평가는 집합건축물대장상 건축물현황도면에 따라 대상을 확정하고 진행되었으므로, 현황과 공부의 차이에 따른 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미하다고 판단되나 입찰 전 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자가 임차인인지, 소유자(채무자)인지, 혹은 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 정보가 없음을 의미합니다. 따라서 정확한 임대차 관계 조사를 통한 명도 리스크 분석이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

대상 물건이 위치한 덕진구 중동 만성지구는 신도시 혁신도시와 인접한 주거밀집지역 내 노선상가입니다. 준주거지역의 용도와 만성초등학교가 인근에 위치한다는 점을 고려할 때, 학원, 병의원, 교육 관련 프랜차이즈 등의 업종에 매우 적합한 항아리 상권의 특성을 가집니다. 특히 R&D 특구로 지정되어 있어 향후 배후 수요가 더욱 증가할 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 공동주택 및 다가구주택 등 주거 시설이 풍부하여 잠재적 소비 인구가 확보되어 있으며, 공공시설 등도 인접해 있어 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

일반적인 지도 및 검색사이트 기반 정보로는 물건지 주변에 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 주변의 소음원이나 기피 시설 존재 여부를 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 만큼, 명확한 임차인이 확인되지 않을 경우 낙찰 후 명도 진행에 있어 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다. 점유자의 종류(소유자, 대항력 있는 임차인, 기타 점유자)를 정확히 파악해야 합니다.

5.2. '튼상가' 원상복구 리스크

502호와 503호의 경계벽이 없는 '튼상가' 현황은 향후 매각이나 용도 변경 시 원상복구(경계벽 설치) 요구를 받을 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 행정 절차 리스크가 존재합니다.

5.3. 501호~504호 통합 이용 리스크

현재 5층 전체(501호~504호)가 하나의 학원으로 이용 중이므로, 502호 단독 낙찰 시 현재 통합 이용 중인 타 호실 소유주(또는 임차인)와의 경계 및 이용 범위에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전주혁신도시 인근의 준주거지역 내 학군 상가로서, 대형 학원 및 전문직종 시설로 활용하기에 매우 유리한 입지와 면적(711.86㎡, 약 215.34평)을 가지고 있습니다. 8억 5천 5백만원의 감정가는 해당 지역 상가의 가치를 반영한 것으로 보이며, 우수한 교통 접근성과 토지 용도(준주거지역)는 장기적인 가치 상승 요인입니다. 단, '튼상가' 문제와 임대차 미상에 따른 명도 리스크를 정확히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 학군 및 입지 우수성: 초등학교 인근 노선상가로 학원 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2) 넓은 면적 활용: 200평이 넘는 대형 면적으로 대형 전문 학원, 병원 등 면적 제약이 큰 업종에 매력적입니다.

3) 준주거지역 및 도로 접합: 중로1류에 접한 준주거지역 토지로서 높은 상업용 부동산 가치를 유지할 잠재력이 높습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매5계