나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2536 [1] 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 637-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 소재 '태동마을' 내에 위치하고 있으며, 주변은
주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전반적
인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 일부 인접지와 등고, 평탄하게 조성한 나지상태이고, 일부 인접지(636번
지 등)와 별도의 경계구분 없이 형질변경중인 상태로서 토사 등이 적치되어 있으며, 일부 인
접지에서 일시적으로 농경지 등으로 이용중이고, 남서측 일부 토지는 현황 도로 등으로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 4~6미터
내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소
젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부 지상에 제시외구축물 기호(a,b)가 소재함.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 남서측 등 일부 토지가 현황 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 토지는 인접지(636번지 및 635번지 등)와의 지적경계가 대체로 불분명한
바 본건 토지의 정확한 위치 및 인접지와의 지적경계 확인 등은 전문지적경계측량을 통
하여 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 구축물(1-1, 1-2) 매각 포함. 부정형의 토지로서 기준시점(2025.02.04.) 현재 일부 인접지와 평탄하게 조성한 나지상태이고, 일부 인접지(636번지 등)와 별도 경계구분 없이 형질변경중인 상태로서 토사 등이 적치되어 있으며, 일부 인접지에서 일시적으로 농경지로 이용중이고, 남서측 일부 토지는 현황 도로 등으로 이용중임. 일부 지상에 소재한 철구조물은 인근주민이 설차한 것으로 탐문되고, 철거 및 이설이 용이하여 평가 제외함(감정평가서 참조). 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 정확한 위치 및 경계확인 등은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2536 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 637-1

용도: 대지

감정가: 452,012,000원

토지면적: 1916.00㎡ (약 579.59평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOOOOOOO

감정평가 기준일: 2025년 02월 04일

1.1. 입지조건

입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 태룡리 소재 '태동마을' 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 북서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로에 접하고, 남서측으로는 노폭 약 4~6미터 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본건 경매물건의 말소기준권리는 2024년 1월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을6)으로 추정됩니다.

매각으로 인해 근저당권(을6), 지상권(을7), 임의경매개시결정(갑8) 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본 상 을7 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

본건과 관련하여 임차인 장분순 씨의 정보가 확인되었습니다.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 06월 13일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시된 부분은 임차인 현황상의 '대항력 없음' 정보와 상충될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본건 소재지는 농촌 취락지대로서, 주택과 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 개발 현황 및 잠재력을 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 확인을 위해 전문 측량이 필요합니다.

* 복합적인 토지 이용 현황: 토지 일부가 형질변경 중이거나 토사 등이 적치되어 있으며, 일부는 농경지 및 현황 도로로 이용 중으로, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 복잡성이 예상됩니다.

* 제시외 구축물 및 구조물: 제시외 구축물(1-1, 1-2)이 매각에 포함되며, 일부 지상에 소재한 철 구조물은 평가에서 제외되어 있어, 철거 또는 이설에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 인접지와의 관계: 인접 토지와 경계 구분이 명확하지 않고 형질변경이 이루어지고 있어, 인접 토지 소유주와의 잠재적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 향후 토지 이용 시 가축 사육 제한 관련 법규 적용을 받습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행 상황이나 채무 변제 관련 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 밀양시 단장면 태룡리 소재 토지로서, 농촌 지역 내에 위치하고 있습니다.

1916. 00㎡(약 579.59평)의 넓은 면적을 가지고 있으며, 감정가는 452,012,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위로 인수될 권리는 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지의 경계가 불분명하고 현황 이용 상태가 복잡하며, 제시외 구축물 등이 존재하여 이에 대한 면밀한 조사와 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

복합적인 토지 이용 및 주변과의 경계 문제 등은 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 농촌 지역 내 넓은 대지로서, 토지의 잠재적 가치 상승 또는 농업 관련 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 대한 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 일부 현황 도로로 이용되는 토지는 향후 토지 활용 계획에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건 토지의 감정가는 452,012,000원입니다.

권리 인수 보증금은 0원으로, 인수 부담이 없습니다.

잠재적 리스크 해소 및 개발 초기 비용 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 316,408,400원에서 361,609,600원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정은 상세한 현장 답사, 주변 시세 분석, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 검토한 후 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.