나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5375 [1] 경상남도 거제시 아주동 1690-5 9층901호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2023.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대지권의 토지는 차량접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건 건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 자상10층 건물 중
9층 901호, 9층 902호, 지하1층 101호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일치장 등
내 벽 : 901호, 902호는 인테리어 마감,
지하1층 101호는 몰탈위 페인트 등 마감,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1,2)는 근린생활시설, 기호(3)은 주차장으로 이용 중임.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-20)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
- 기호(1,2)는 현황 실내 스크린 골프장으로 이용 중이나 내부에 시설되어져 있는 인테리어, 스크린골프시설 등은 감정평가에서는 제외하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

- 기호(3)은 공유지분 집합건물로서, 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 단가를 산정하였으며, 면적은 소유지분비율(갑구 25번 김의기 지분 1,541,100분의 228537 전부, 갑구 30-1번 김재원 지분 1,541,100분의 105,630 전부, 갑구 30-1번 이희정 지분 1,541,100분의 63,378 전부, 갑구 30-1번 조미희 지분 1,541,100분의 42,252 전부)에 의거 면적사정 하되, 집합건물대장상의 지분 사정면적(이희정 지분 약76.07㎡, 조미희 지분 약 30.61㎡)과 등기사항전부증명서상의 지분 사정면적(이희정 지분 약45.64㎡, 조미희 지분 약 30.43㎡)이 상이한바 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록 1, 2] 실내 스크린 골프장으로 이용중이며, 내부에 시설되어 있는 인테리어 및 스크린골프시설은 평가 및 매각에서 제외함.
- [목록 3] 지분매각임. 주차장으로 사용중이며 일부분 패널조 창고로 사용중임. 집합건물대장상의 지분 사정면적과 등기사항전부증명서상의 지분 사정면적이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 통영지원 2023타경5375 (1) 사건으로 경상남도 거제시 아주동 1690-5, 9층 901호에 소재한 부동산 임의경매 건입니다.

건물은 자동차 관련 시설 용도로 등록되어 있으며, 감정가는 1,307,000,000원입니다.

토지 면적은 227.80㎡ (약 68.91평)이며, 건물 면적은 1630.57㎡ (약 493.24평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 동OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 지분매각이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

내부 시설 관련 주의사항으로, 목록 1, 2 (9층 901호, 902호)는 실내 스크린 골프장으로 이용 중이나 내부에 시설된 인테리어 및 스크린 골프 시설은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 목록 3 (지하 1층 101호)은 지분매각이며 주차장 및 일부 패널조 창고로 사용 중입니다. 또한, 집합건물대장상의 지분 사정면적과 등기사항전부증명서상의 지분 사정면적이 상이한 점이 있습니다.

건물 구조는 철골철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 10층 건물 중 해당 호실입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

대지권의 토지는 차량 접근이 용이하며, 북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로와 접해 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등 관련하여 추가적인 제한 사항이 있을 수 있으므로 도시계획과 확인이 필요합니다. 또한, 소로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 10월 30일 접수된 동래농업협동조합의 근저당입니다.

총 채권액은 5,827,600,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 매각될 경우 기존의 권리들은 말소될 것으로 보입니다. 인수되는 권리는 특별히 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존 등기는 주식회사한일시티이며, 근저당과 임의경매 모두 동래농업협동조합에 의해 설정되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 제란

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-16

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

권리 분석상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 임차인의 보증금 1억 원은 상당한 금액이며, 전입/사업자 등록일자를 고려할 때 상가건물 임대차보호법상 대항력 요건을 일부 갖추었을 가능성도 있습니다. 확정일자 및 배당신고가 없어 후순위 권리자가 될 가능성이 높으나, 법적 해석에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 거제시 아주동 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

현재 기호(1,2)는 실내 스크린 골프장으로, 기호(3)은 주차장 및 창고로 이용되고 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 활용될 잠재력이 있습니다. 특히, 차량 관련 시설 용도로 등록되어 있어 해당 업종의 영업에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

아주동 주민센터가 인근에 위치하여 관련 공공 시설 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역과 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경입니다.

교통 접근성이 양호하여 시내외 이동이 비교적 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각 물건으로, 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 이로 인해 다른 지분권자와의 관계 설정, 건물 활용 및 관리, 처분 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

목록 3의 경우, 집합건물대장상의 지분 사정면적과 등기사항전부증명서상의 지분 사정면적이 상이하여 정확한 면적 및 권리 관계 확인이 필요합니다. 이는 실제 사용 면적과 등기부상 면적 차이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

내부 시설물(스크린 골프 시설 등)이 감정가에서 제외되어 매각되므로, 이를 원상 복구하거나 재활용하기 위해서는 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 '제란'의 경우 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 보증금 1억 원과 월 차임 700만 원을 고려할 때, 법적 해석에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 거제시 아주동의 상업지역에 위치한 자동차 관련 시설로, 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 현재 스크린 골프장, 주차장 등으로 활용되고 있으며, 상업 지역이라는 입지적 장점을 활용하여 다양한 업종으로의 전환 가능성을 가지고 있습니다.

그러나 지분매각, 시설물 제외, 면적 불일치, 임차인 관련 불확실성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 파악하고, 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

거제시의 주요 상업 지역 내 위치하여 지역 개발 잠재력 및 상권 활성화 기대감이 있습니다.

건축물의 주 용도가 자동차 관련 시설로, 해당 업종의 영업 시 안정적인 수익 확보가 가능합니다.

다양한 업종으로의 전환 가능성이 높아, 시장 변화에 유연하게 대응할 수 있습니다.

지분매각, 내부 시설 제외 등의 이유로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,307,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석상 '대항력 없음'으로 판단되나, 보증금 1억 원의 인수 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정될 것으로 예상되나, 이는 시장 상황, 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.