나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4706 [2] 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-8 나동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 안정리, 황리 일원에 소재하는 '안정국가산업단지'의 지원
시설구역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 공장 등
으로 형성된 상가 및 업무지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

① 기호 1) ~ 3): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 가동(통칭 '상가동') 3층 건물(계단실 제외)
중 기호 1) 1층 101호, 기호 2) 2층 201호, 기호 3) 3층 301호로서(사용승인: 2008.08.06
.),

외벽: 스톤코트 및 타일 붙임 마감,
내벽: 벽지, 타일 및 목재 패널 마감,
창호: PVC 창호임.

② 기호 4) ~ 15): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 나동 4층 건물 중 기호 4) 2층 201호, 기호
5) 2층 202호, 기호 6) 2층 203호, 기호 7) 2층 205호, 기호 8) 3층 301호, 기호 9) 3층
302호, 기호 10) 3층 303호, 기호 11) 3층 305호, 기호 12) 4층 501호, 기호 13) 4층 502
호, 기호 14) 4층 503호, 기호 15) 4층 505호로서(사용승인: 2008.08.06.),

외벽: 스톤코트 및 타일 붙임 마감,
내벽: 벽지, 타일 및 목재 패널 마감,
창호: PVC 창호임.

이용상태

① 기호 1) ~ 3): 집합건축물대장상의 용도는 기호 1), 2) '일반음식점', 기호 3) '사무소'
이나, 기준시점 현재 기호 1), 2) 는 '사무실'로 이용 중이고, 기호 3) 은 '주거용 오피
스텔 4개 호'로 개조된 상태이며 기준시점 현재 공실임.

② 기호 4) ~ 15): 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중임.

설비내역

① 기호 1) ~ 3): 제반 위생·급배수 설비, 전기판넬 난방 설비(기호 3, 작동 여부 확인 요
함), 전기온수기(기호 3, 작동 여부 확인 요함) 등이 갖춰져 있음.

② 기호 4) ~ 15): 제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 세로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 서측으로 왕복 2차로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집
지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

본 건 기호 1), 2) 의 용도는 '일반음식점'이나 기준시점 현재 '사무실'로 이용 중이고, 기
호 3) 의 공부상 용도는 ‘사무소’이나 기준시점 현재 주거용 오피스텔 4개 호로 개조된 상
태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 기호 3) 의 공부상 용도는 ‘사무소’이나 기준시점 현재 주거용 오피스텔 4개 호
로 개조된 상태인바(공실), 응찰 시 주거용 오피스텔로서의 계속 사용 가능성 또는 원상
복구 가능성 등에 관하여 반드시 재확인 바라며, 본 평가에서는 기준시점 현재의 현황을
기준으로 평가하니 참고 바람.

2) 본 건 기호 3), 4), 11)에는 누수 흔적 존재하니 응찰 시 유의하시기를 바라고, 기호 5),
6), 8) ~ 10), 12), 15)의 경우 내부 확인을 하지 못했으므로 응찰 시 반드시 재확인 바
람(후첨 ‘사진용지’ 참조).

3) 본 건 기호 3) ‘호별배치도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 관찰
감가법을 병용한 원가법으로 평가함.

4) 나동 2층 건축물현황도에 표기된 호수는 실제 현황과 상이하니, 아래 내용을 참고 바람.

·건축물현황도 1호 -> 현: 205호
·건축물현황도 2호 -> 현: 203호
·건축물현황도 3호 -> 현: 202호
·건축물현황도 4호 -> 현: 201호

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 주거용 오피스텔로 이용중.
- [목록 4~7 ] 건축물현황도 상 '1호 ~ 4호'가 현황 '205호', '203호', '202호', '201호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임(감정평가서 참조)
- 목록 3, 4, 11에 누수 흔적이 존재하며, 내부 확인을 하지 못한 다른 목록 부동산에도 누수가 있을 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 통영지원 2024타경4706 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-8 나동 2층 201호 (건축물대장상 호수와 현황 불일치 가능성 있음)

건물구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 (나동)

사용승인일: 2008년 08월 06일

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 329.28㎡ (약 99.6평)

토지지분: 329.28㎡ (일괄매각)

건물면적: 469.71㎡ (약 142.1평) (본건 관련 호실들의 총 면적으로 추정)

건물지분: 469.71㎡ (일괄매각)

감정가: 592,000,000원

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 건물 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 황리 일원에 소재한 '안정국가산업단지' 내 지원시설구역에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 공장 등이 혼재된 상가 및 업무지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 건물 대지권의 목적 토지는 서측으로 왕복 2차로 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 태호새마을금고 근저당(2013-02-08, 780,000,000원)보다 후순위인 경남신용보증재단 가압류(2024-09-13, 66,590,889원) 및 성심새마을금고 임의경매개시결정(2024-10-10, 610,144,320원) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액 합계는 846,590,889원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-21, 대항력 없음.

* 조용현 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

상기 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 안정국가산업단지 지원시설구역은 산업단지 내 종사자 및 관련 기업을 주요 배후 수요로 합니다. 주변의 근린생활시설, 숙박시설 등은 해당 지역의 상권 활성도를 보여줍니다. 준공업지역이라는 토지 이용계획은 향후 추가적인 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

산업단지 인근의 위치 특성상 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 가능합니다. 근린생활시설 및 숙박시설 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 현황과 실제 현황 불일치: 건축물현황도 상의 '1호~4호'가 실제로는 '205호', '203호', '202호', '201호' 등으로 공부와 현황이 불일치한 상태입니다. 이는 추후 계약 및 등기 절차에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 누수 흔적: 목록 3, 4, 11 호실에 누수 흔적이 존재하며, 내부 확인이 불가능했던 다른 호실에도 누수 가능성이 있습니다. 이는 수리 비용 발생 및 하자 보수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 불법 개조 가능성: 일부 호실(기호 3)이 사무소에서 주거용 오피스텔 4개 호로 개조된 상태로 공실입니다. 이러한 불법 건축은 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 주거용으로 계속 사용 가능 여부에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계는 현재 미상으로 파악되었으나, 대항력 없는 임차인 외 별도의 점유자가 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안정국가산업단지 내 지원시설구역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 예상되는 오피스텔입니다. 그러나 공부상 도면과 실제 현황의 불일치, 누수 흔적, 불법 개조 가능성 등 하자가 다수 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 적으나, 명확한 현황 조사 및 예상되는 하자 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정국가산업단지 인근으로 직주근접 수요 확보가 용이합니다.

* 주거용 오피스텔로 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 현재 감정가 및 시장 상황을 고려할 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다 (하자 보수 및 원상복구 완료 시).

9. 예상 입찰가

본 건은 다수의 호실이 일괄 매각 대상이며, 공부와 현황 불일치, 누수, 불법 개조 가능성 등 중대한 하자가 존재하므로, 이러한 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 파악된 감정가는 592,000,000원이나, 시세 조사를 통해 인근 유사 물건의 거래 사례 및 임대 현황을 면밀히 파악한 후, 예상되는 하자 보수 비용, 원상복구 비용, 명도 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점에서의 보수적인 추정치로는, 감정가의 약 80%~90% 수준인 473,600,000원 ~ 532,800,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 개략적인 추정치이므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.