나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32435 [2] 경상남도 거제시 연초면 한내리 산111-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32435 [2] 경상남도 거제시 연초면 한내리 산111-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경32435
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 한내리 산111-3
• 용도: 전

통영지원 경매1계 2024타경32435 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 산111-3 | 감정가: 327,168,000원 | 최저가: 146,571,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경32435 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32435 (2)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 산111-3

용도: 전

감정가: 327,168,000원

토지면적: 2411.00㎡ (약 729.36평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채권자: 거OOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 소재하며, '한내조선특화농공단지' 동측 및 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 공장, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 산림 및 농경지대입니다. 차량 접근은 일부 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 주변에 묘지가 포함되어 있어 분묘기지권과 관련된 사안을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

본 물건은 정OO 소유의 토지이며, 거OOOOOOOO이 채권자로 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 일부 토지(기호 5)는 인접한 현황 묘지의 부속토지로 이용 중입니다.

또한, 농지취득자격증명은 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

토지 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요하며, 일부 토지는 현황상 도로 등으로 이용 중인 점을 감안해야 합니다.

소유권 외 특이 사항으로, 기호 9, 13 토지는 과거 건축 신고 후 장기간 방치된 상태로 잡종지 상태이며, 해당 신축 신고의 유효성은 재확인이 필요합니다.

가축사육제한구역 등 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지와 산림 지역이 혼재된 지역으로, 인근에 '한내조선특화농공단지'가 있어 일부 산업 활동이 있습니다. 직접적인 상업 시설이 밀집된 지역이라기보다는, 전원생활과 농업, 그리고 인근 산업단지 종사자들을 위한 기본적인 편의 시설이 예상되는 지역입니다. 대규모 상권 형성보다는 지역 주민 및 산업단지 수요에 기반한 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

연초면 소재지와의 접근성을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에는 연초초등학교, 연초중학교 등의 교육 시설과 연초보건지소와 같은 의료 및 행정 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원의 이용을 위해서는 거제시 중심 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 시 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 인접한 현황 묘지와의 관련성으로 인해 더욱 주의가 요구됩니다.

- 농지취득자격증명: 특정 필지(기호 5)에 대한 농지취득자격증명 미확보 시 매수 보증금 몰취 위험이 있습니다.

- 경계 불명확: 토지 경계가 불분명하여 측량 비용 발생 및 향후 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

- 현황 도로 이용: 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이므로, 실제 사용 가능한 면적이나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지 이용 규제: 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 지역 지구 및 구역 지정으로 인한 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

- 건축 신고 방치: 과거 건축 신고 후 장기간 방치된 토지는 향후 개발 시 예상치 못한 추가 비용이나 행정 절차를 요구할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 농경지로서, 인근에 산업단지가 위치하는 등 입지적 특징을 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 필수 요건, 경계 불명확, 현황 도로 이용, 토지 이용 규제 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지 관련 법규 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 인근 산업단지와의 연계 가능성: 한내조선특화농공단지와 인접하여 관련 수요를 고려해볼 수 있습니다.

- 농업적 활용: 용도지역상 농업 활동이 가능한 점을 활용할 수 있습니다.

- 지적 측량 후 경계 확정 시 명확한 토지 이용 계획 수립 가능.

법원 정보

통영지원 경매1계