나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32435 [4] 경상남도 거제시 사등면 사등리 1982 답 경매
매각기일: 2026-03-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32435 [4] 경상남도 거제시 사등면 사등리 1982 답 경매
- 사건번호: 2024타경32435
- 주소: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1982
- 용도: 답
통영지원 경매1계 2024타경32435 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1982 | 감정가: 141,858,000원 | 최저가: 63,552,000원 | 용도: 답
1. 통영지원 2024타경32435 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2024타경32435 (4)
소재지: 경상남도 거제시 사등면 사등리 1982-2
용도: 답
감정가: 141,858,000원
토지면적: 572.00㎡ (약 173.04평)
토지 지분율: 57200 (전체 지분으로 추정)
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 정OO
채권자: 거OOOOOOOO
1.2. 입지조건
본 물건은 경상남도 거제시 사등면 사등리에 소재하고 있습니다. 주변은 마을 주변의 산림 및 농경지대로 형성되어 있으며, 단독주택, 농경지, 공장, 묘지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, 본 건 일부 토지는 '한내조선특화농공단지'와 인접하거나 근거리에 위치하고 있어 산업 활동과 연관성을 가지고 있습니다.
교통 상황은 차량 접근이 전반적으로 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 일부 필지는 인접 토지를 경유해야 하거나 현황 도로로 이용 중인 점 등을 고려할 때, 정확한 접근성 및 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
향후 남부내륙철도 종착역이 사등면 사곡리 일원에 건설될 예정이며, 이에 따른 역세권 개발이 계획되어 있어 지역의 교통 접근성과 발전 잠재력이 높아질 것으로 예상됩니다.
1.3. 권리분석
본 물건의 등기부상 권리관계는 추가 확인이 필요하나, 제공된 정보에 따르면 다음과 같은 특이사항 및 주의사항이 있습니다.
채권자는 거OOOOOOOO이며, 소유자는 정OO입니다.
특이사항으로는 분묘기지권이 존재할 수 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. [cite: provided info]
매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. [cite: provided info]
전체 필지가 일괄 매각 대상입니다. [cite: provided info]
토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.
1.4. 상권분석
물건의 주요 지목은 '답'으로 농업용 토지의 성격을 띠고 있습니다. 그러나 여러 필지가 현재 '도로' 등으로 이용 중이며, 일부 필지는 제2종 근린생활시설(사무소) 신축 신고 후 토목 공사만 진행되고 장기간 방치된 상태입니다. [cite: provided info]
이는 토지의 실제 이용 현황이 공부상 지목과 차이가 있음을 시사합니다.
주변에 '한내조선특화농공단지'가 위치하고 있어 관련 산업 시설과의 연계 가능성이 있습니다. 또한, 거제시는 역세권 개발, 국가산업단지 조성 등 대규모 개발 사업을 추진 중이며, 사등면 지역이 이러한 개발의 중심축에 포함될 가능성이 높습니다. 이러한 개발 호재들은 향후 지역 상권 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에는 근린생활시설도 일부 분포하고 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건이 소재한 사등면은 거제시의 한 지역으로서, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설들이 존재합니다. 제공된 정보에 따르면 '신전마을회관'이나 '금포회관'과 같은 지역 커뮤니티 시설이 인근에 있습니다. [cite: provided info]
더 넓은 범위에서는 거제시 내 다양한 관광 명소(예: 매미성, 거제식물원 등)가 있어 관광 활동을 즐길 수 있으며, 사등면 지역 내에도 식당, 카페 등 다양한 식음료 시설들이 운영되고 있습니다.
교통 측면에서는 남부내륙철도 건설(KTX)이 예정되어 있어 향후 거제시 접근성이 크게 향상될 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건은 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.
분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. [cite: provided info]
농지취득자격증명 미비: 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 서류이므로, 취득하지 못할 경우 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: provided info]
경계 불분명 및 지적 측량 필요: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 지적 측량이 필수적입니다. 이는 추가적인 비용과 시간을 발생시킬 수 있습니다. [cite: provided info]
공부상 지목과 현황 이용의 차이: 여러 필지가 공부상 지목(답, 임야, 전)과 달리 현황 도로, 잡종지 등으로 이용되고 있습니다. [cite: provided info] 특히, 목록 9번 토지는 건축 신고 후 장기간 방치되어 있어 신축 신고의 유효성 및 향후 처리 문제에 대한 확인이 필요하며, 언제든 취소될 가능성이 있습니다. [cite: provided info]
토지이용계획 및 제한 사항: 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 지정 및 법적 제한이 존재합니다. [cite: provided info]
맹지 및 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 협소한 현황 도로에만 접해 있어, 실질적인 차량 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: provided info]
혐오시설 가능성: 거제시 내에서 특정 지역 주민들이 혐오시설 유치에 대한 우려를 표명한 사례가 있으며, 사등면 지역 역시 개발 과정에서 이러한 문제에 대한 민감성이 존재할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
통영지원 2024타경32435 (4) 물건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 농지(답)로, 현재 여러 필지가 도로 등으로 이용되고 있거나 개발이 중단된 상태입니다. 이 물건의 가장 큰 특징은 향후 거제시의 주요 교통 및 개발 축이 될 남부내륙철도(KTX) 역세권 개발 예정지에 인접해 있다는 점입니다. 또한, 인근의 '한내조선특화농공단지'와 같은 산업 시설은 지역 경제 활동과 연관성을 보여줍니다.
그러나 이러한 잠재적인 개발 가치에도 불구하고, 본 물건은 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 불분명한 경계, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 그리고 신축 신고된 토지의 불확실한 미래 등 여러 복잡하고 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 여러 필지가 실제 도로로 사용되고 있거나 건축이 중단된 상태라는 점은 토지의 활용 방안 및 가치 평가에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.
투자자는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 관련 법규 및 규제를 철저히 검토하며, 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황, 접근성, 분묘 존재 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
KTX 역세권 개발 호재: 남부내륙철도 거제역(사등면 예정) 건설 및 역세권 개발 사업은 해당 지역의 교통 편의성과 미래 가치를 크게 높일 수 있는 핵심 호재입니다.
산업단지 인접 효과: '한내조선특화농공단지' 등 산업 시설과의 인접성은 향후 산업 연관 토지 수요 증가 또는 관련 인프라 확충 시 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
현황 도로 이용 토지의 잠재력: 일부 필지가 현재 도로로 이용되고 있다는 점은, 해당 토지의 소유권이 도로 부지로 인한 가치를 인정받거나, 향후 관련 개발 시 토지 이용에 대한 권리를 가질 수 있는 가능성을 내포합니다. 이는 토지 이용 계획 변경 또는 개발 시 중요한 요소가 될 수 있습니다.
농지 이용 계획 변경 가능성: 현재 '답'으로 되어 있으나, 주변 개발 계획에 따라 용도지역 변경이나 개발 행위가 허가될 경우, 농지로서의 가치에서 개발용지로서의 가치로 전환될 잠재력이 있습니다. 이는 계획관리지역 등에 속한 필지들에 해당될 수 있습니다. [cite: provided info]
낮은 감정가 대비 미래 가치: 현재 감정가는 토지의 현재 이용 현황 및 농지라는 점을 반영한 것으로 보입니다. 미래의 개발 가능성 및 인프라 확충을 고려했을 때, 투자 가치가 있을 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매1계