나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3970 [1] 경상남도 통영시 북신동 4-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2024.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 무전동 소재 "통영시청 제2청사" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 사다리형의 토지이며 골목길 노면 대비 저지상태로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 1-2m 내외의 막다른 도로가 소재함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)
2-1 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽: 타일 및 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 목재 및 알루미늄 창호임.

2-2 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 목재 및 알루미늄 창호임.

이용상태

일련번호 2: 주택(공가 상태)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나 정상작동 여부 등은 재확인이 필요함.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.
-정확한 위치, 인접필지와의 경계 등은 전문적인 지적측량이 요구됨.
-목록[1]은 대문 앞 골목길 노면보다 저지 상태임.
-목록[2] 중 감정평가서상 일련번호 [2-2]는 공부상 면적과 실측면적이 상이하여 실측면적을 기준으로 평가하였으며, 동측에서 볼 때 2층이 현황 1층임.
-목록[2]는 누수 및 곰팡이 흔적이 있고 부대설비의 작동 여부는 재확인이 필요하며, 목록[2] 중 감정평가서상 일련번호[2-2]에 소재하는 다락 등은 건물에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경3970 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 북신동 4-12 (신주소: 해미당4길 20-8)

용도: 단독주택

감정가: 159,032,640원

토지 면적: 230.50㎡ (약 69.7평)

건물 면적: 163.16㎡ (약 49.4평)

건물 제시외 면적: 10.15㎡ (매각 포함)

1.3. 건축물 정보

주요 구조: 블록조, 철근콘크리트조

지붕: 슬라브

사용승인일: 1983년 10월 5일

건축물대장상 층수: 지상 2층 (단, 감정평가서상으로는 단층 건물 2개 동으로 평가되었으며, 상세 내용은 현장 확인 필요)

건축물대장상 총 면적: 163.16㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 북신동에 위치하며, "통영시청 제2청사" 남서측 인근입니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하지 않으며, 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

남동측으로 1-2m 내외의 막다른 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 완경사지에 위치하며, 대체로 사다리형입니다.

골목길 노면 대비 저지 상태에 있어 외부 접근 및 배수에 유의해야 합니다.

현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2020년 11월 23일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 미상 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 500,384,319원입니다. (국민은행 근저당 66,000,000원, 신용보증기금 가압류 410,400,000원, 국민은행 가압류 23,984,319원, 국민은행 임의경매 58,449,603원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

주변에 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 초원빌 (2008년식, 29.44㎡): 2024년 1월 거래가 5,441만원 (약 185만원/㎡)

* 북신빌라 (1987년식, 75㎡): 2025년 3월 거래가 9,900만원 (약 132만원/㎡)

* 종우 (1986년식, 48.78㎡): 2025년 11월 거래가 5,750만원 (약 118만원/㎡)

위 정보는 다세대/연립주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 대비 면적당 가격(토지 약 69만원/㎡, 건물 약 97.5만원/㎡)은 제시된 빌라 시세보다 낮은 편으로, 향후 가격 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역에서 75m 이내)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 행정시설 접근성

통영시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 및 민원 방문이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

본건 주변에 유해 시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. (단, 상세한 현장 답사를 통한 추가 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

건물에 누수 및 곰팡이 흔적이 있으며, 부대 설비의 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.

건물 일부(목록 중 [2-2])는 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 구조 및 층수 관련 불일치(동측에서 볼 때 2층이 현황 1층)가 있어 건축법상 문제 발생 가능성이 있습니다.

다락은 건물에 포함하여 평가되었으나, 적법성 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 문제

정확한 위치, 인접 필지와의 경계 등은 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

건축물대장과 실제 현황 간의 차이(특히 층수 및 면적)는 추후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 점유 및 명도 관련

임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.4. 기타 제약 사항

대문 앞 골목길 노면보다 저지대 상태로, 배수 및 진입에 대한 고려가 필요합니다.

재매각 물건으로, 이전 매각 시 유찰 사유를 파악하여 입찰 전략에 반영할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시청 제2청사 인근에 위치한 단독주택으로, 행정 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 건물 노후화 및 하자(누수, 곰팡이), 진입로 문제, 공부와의 불일치 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 위험은 유의해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

통영시청 인근이라는 입지 조건은 향후 개발 가능성 및 재산 가치 상승에 긍정적 요인입니다.

제시외 건물 포함 매각으로, 실제 활용 가능한 면적을 늘릴 수 있습니다.

주변 빌라/다세대 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 저평가된 매물로 판단될 수 있습니다. (단, 건물 상태 및 추가적인 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,032,640원입니다.

주변 빌라/다세대 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 단독주택의 잠재적 가치와 주변 시세 동향을 고려할 때, 현재 감정가 대비 70~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

건물 상태, 하자, 명도 관련 불확실성, 재매각 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

정확한 투자 결정은 현장 방문을 통한 물건 상태 면밀 확인, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 명도 비용 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.