나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3987 [2] 경상남도 통영시 용남면 장평리 651-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3987 [2] 경상남도 통영시 용남면 장평리 651-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경3987
• 주소: 경상남도 통영시 용남면 장평리 651-1
• 용도: 근린시설

통영지원 경매8계 2024타경3987 | 소재지: 경상남도 통영시 용남면 장평리 651-1 | 감정가: 1,005,869,900원 | 최저가: 252,353,000원 | 용도: 근린시설

1. 통영지원 2024타경3987 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3987 (2)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 장평리 651-1

용도: 근린생활시설

감정가: 1,005,869,900 원

토지면적: 3503.00㎡ (약 1059.7평)

건물면적: 91.00㎡ (약 27.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

1.1. 1.입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 용남면 장평리에 소재하며, 주위에는 단독주택, 공동주택, 나지, 근린생활시설, 교육시설, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재된 해안 취락지대 및 해안 농경지대를 형성하고 있습니다. 인근에 "충렬여자고등학교"가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 토지는 북동측 하향 경사지세 및 남서측 하향 경사지세 내에 위치하며, 일부는 자체 지반을 평탄하게 조성한 잡종지 및 도로, 일부는 부정형의 잡종지, 내부 도로, 법면, 휴경지 등으로 이용되고 있습니다. 일부 토지(기호 1)는 신축 허가를 득하여 옹벽을 조성하였으나, 현재 허가 취소 절차가 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 일부 토지(기호 5)는 자체 지반을 평탄하게 조성하여 창고, 사무소 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호 1 토지는 남서측으로 왕복 2차로 도로가 있으며, 기호 2-4 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지(기호 5)를 경유하여 접근 가능하며 내부 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 기호 5 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 생산녹지지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 목록의 경우 공부상 '전'이나 일부 현황은 잡종지 및 내부 도로 등으로 되어 있어 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

또한, 목록의 경우 공부상 '묘지'이나 일부 현황은 잡종지 및 내부 도로 등으로 이용 중입니다.

제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 및 제시외 물건(감정서상 ㉢), 제시외 기계기구(감정서상 ㉣)는 매각에 포함됩니다. 다만, 제시외 물건 중 해체 및 이동이 용이한 컨테이너 7개 동(목록 지상)은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

"법정지상권"이 특이사항으로 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 권리 관계 및 사실관계 확인이 필수적입니다.

기호 1 토지에 대한 신축 허가 사항(허가번호: 2021-건축과-신축허가-44, 허가일: 2018.10.19, 변경: 2021.05.13)이 있었으나, 현재 통영시 관할 부서에서 허가 취소 절차가 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 따라서 신축 허가의 유효성 및 변경 여부 등 세부 사항에 대한 재확인이 필요합니다.

1.1. 3.상권분석

본 물건이 소재한 통영시 용남면 장평리는 해안 취락지대 및 농경지대가 혼합된 지역으로, 관광객을 위한 펜션, 민박 등의 숙박 시설과 근린생활시설이 발달할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 인근의 충렬여자고등학교는 지역 내 유동인구 및 관련 상권 형성에 기여할 수 있습니다. 해안 경관을 활용한 관광 연계 상권 개발 가능성도 있습니다. 다만, 전반적인 상권의 성격은 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 지역 특성을 보입니다.

1.1. 4.생활정보

경상남도 통영시 용남면 장평리는 해안가에 위치하여 자연경관이 우수하며, 주거 환경이 비교적 조용합니다. 인근에 충렬여자고등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다. 다만, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 기호 1 토지의 신축 허가 취소 절차 진행 중이라는 점입니다. 이는 향후 건축물의 상태나 토지 이용에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

또한, 토지의 공부상 지목(전, 묘지)과 현황(잡종지, 도로 등)이 상이한 부분이 다수 존재하여, 관련 법규 준수 및 행정 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

지적 경계가 불명확하여 토지 측량 비용이 발생할 수 있으며, 정확한 면적과 경계 확인이 필요합니다.

"법정지상권" 언급 또한 권리관계의 복잡성을 더하는 요소로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

해체 및 이동이 용이한 제시외 물건(컨테이너)은 매각 제외되었으나, 포함된 제시외 건물, 물건, 기계기구 등의 소유권 귀속 및 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 통영시의 해안 지역에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 주변 환경은 해안 취락지대와 농경지가 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

다수의 토지 이용 현황 및 공부상 지목의 차이, 신축 허가의 불확실성, 불명확한 지적 경계, 농지취득자격증명 요구 등 복잡한 권리 및 행정적 사항이 존재합니다. 이러한 문제점들을 철저히 조사하고 해결할 수 있는 능력과 자본이 뒷받침된다면, 향후 지역 개발 및 관광 활성화와 연계하여 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다. 다만, 투자 전 충분한 현장 답사와 전문가의 면밀한 권리 분석 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.1. 7.투자 포인트

해안 지역의 입지적 장점과 함께, 근린생활시설 및 복합 용도로 활용 가능한 토지를 확보할 수 있다는 점이 매력적입니다.

토지 이용 현황상의 다양한 용도(일부 나지, 도로, 농경지, 주거/사무실 부지 등)를 고려하여, 향후 개발 계획에 따라 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건축물 대장상 용도와 현황의 차이, 제외된 제시외 물건 등의 불확실성을 해소하고, 토지 경계 측량 및 법정지상권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 해결한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

통영 지역의 관광 산업 발달 추세와 연계하여, 숙박 시설(펜션)이나 관광객을 위한 부대시설 등으로의 재개발 잠재력 또한 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매8계