나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4560 [1] 경상남도 거제시 장승포동 산64-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 장승포동 소재 "거제여객터미널" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림이 주로 소재하는 임야지대로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 1: 본건까지 차량출입 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.
일련번호 2: 본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 "자연림"임
일련번호 2: 경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 "자연림" 및 일부 현황 "도로"임

인접 도로상태

일련번호 1: 맹지임.
일련번호 2: 동측으로 지적도상 도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 4m내외의 도로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제애광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

일련번호 2는 공부상 지목이 "임야" 이나 현황 일부 "도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조
- 본건 지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-본건의 정확한 위치, 인접필지와의 경계 등은 측량을 요함.
-본건 지상에 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
-목록[2]는 일부 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 거제시 장승포동 산64-12에 소재하는 임야로서, 감정평가액은 640,699,000원입니다.

총 토지 면적은 9420.00㎡ (약 2,850평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

사건번호는 통영지원 2024타경4560 (1)이며, 채권자는 금남농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 "거제여객터미널" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림이 주로 소재하는 임야지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 일련번호 1 토지까지는 차량 출입이 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통시됩니다. 일련번호 2 토지까지는 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 일련번호 1은 경사지대 내 부정형 토지로서 현황 "자연림"입니다. 일련번호 2는 경사지대 내 부정형 토지로서 현황 "자연림" 및 일부 현황 "도로"입니다.

* 인접 도로상태: 일련번호 1은 맹지입니다. 일련번호 2는 동측으로 지적도상 도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제애광학교), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을21 근저당권 (금남농업협동조합, 2017-12-11, 384,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 본건 토지 상에 분묘가 소재할 경우 성립 여지가 있습니다.

* 등기부상 권리 요약:

* 갑1 (1999-09-08): 김현자 외 3명 소유권이전

* 갑10 (2016-11-24): 박경천 공유자전원지분전부 이전 (임의경매로 인한 매각 (2015타경5448))

* 을21 (2017-12-11): 금남농업협동조합 근저당권 384,000,000원 (말소기준권리)

* 을24 (2021-01-20): 장은혜 근저당권 120,000,000원 (말소)

* 갑12 (2022-04-22): 중소기업은행 가압류 30,538,873원 (말소)

* 갑13 (2022-04-25): 거제축산업협동조합 가압류 50,312,494원 (말소)

* 갑14 (2022-05-03): 중소기업은행 가압류 76,090,115원 (말소)

* 갑16 (2022-08-02): 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 35,135,531원 (말소)

* 갑18 (2024-10-07): 금남농업협동조합 임의경매 373,398,705원 (본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 696,077,013원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인 현황은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 "거제여객터미널" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 넓은 자연림으로 구성된 임야 지역으로, 상업 활동이나 밀집된 주거 지역과는 다소 거리가 있습니다.

* "거제여객터미널"이 인접해 있어 이를 중심으로 한 유동인구나 연계 교통은 존재할 수 있으나, 본건 자체의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

* 가까운 시내 중심가나 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 일련번호 1 토지는 맹지로 차량 접근이 어렵습니다. 일련번호 2는 일부 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설: 거제여객터미널 인근에 기본적인 편의시설이 있을 수 있습니다. 상세한 쇼핑, 의료, 문화 시설 등은 장승포 시가지 또는 고현 등 다른 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 토지 자체 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 지상에 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있어 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 정확한 경계 확인 필요: 본건의 정확한 위치, 인접 필지와의 경계 등은 반드시 측량을 통해 확인해야 합니다.

* 현황 도로: 목록 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 일부가 "도로"로 이용 중입니다.

* 맹지: 일련번호 1 토지는 맹지로, 접근성 및 활용에 상당한 제한이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 임야로서, 거제여객터미널 인근이라는 입지적 특징을 가집니다. 두 개의 필지로 나뉘어 있으며, 한 필지(일련번호 1)는 맹지이고 다른 필지(일련번호 2)는 일부 도로로 이용되고 있습니다. 주변이 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공하지만, 상업 및 주거 시설과의 직접적인 연계성은 낮습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 깔끔한 상태입니다. 그러나 지상 분묘 존재 가능성과 맹지라는 점은 주요 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 토지 이용 계획상 개발 행위에 제한이 따르므로, 투자 시에는 이러한 점들을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제여객터미널 인근에 위치하여 향후 지역 개발 시 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적(9420㎡) 대비 현재 감정가가 책정되어 있어, 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아, 낙찰 후 권리 행사에 따른 복잡성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정평가액 640,699,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현장 답사를 통한 정확한 지반 상태, 분묘 존재 여부, 인접 토지와의 실질적인 관계 등 확인.

* 관련 법규 검토를 통한 개발 가능성 및 제한 사항 구체화.

* 주변 유사 토지 실거래가 및 경매 시장 동향 분석.

* 분묘기지권 등 잠재적 리스크에 대한 실질적 비용 추산.

* 맹지(일련번호 1) 및 현황 도로(일련번호 2)의 활용성에 따른 가치 변동 고려.

이러한 제반 사항들을 면밀히 분석한 후, 본건의 장단점을 종합적으로 평가하여 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.