나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28597 [1] 경상남도 거제시 연초면 송정리 산44-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 "상송마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지 및 임야지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사지의 "자연림" 상태입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각임. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 통영지원 2024타경28597 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

* 감정가: 30,186,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 산44-9

* 용도: 임야

* 총 토지면적: 718.00㎡ (약 217.2평)

* 매각 대상 토지 지분: 387.002㎡ (약 117.1평)

* 토지 제시외면적: 해당 없음

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 해당 없음

* 건물 지분: 해당 없음

* 건물 제시외면적: 해당 없음

1.4. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 성립 여지 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 "상송마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 마을 주변 농경지 및 임야 지대로 구성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 인근 지역에 대규모 기업형 임대주택 단지 건설이 추진되면서 주거 환경이 변화하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 직접적인 접근은 불가능한 지역입니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 특성

* 본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

* 지역 지구: 자연녹지지역, 준보전산지

* 제한 사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 현재 등기부현황

* 등기부상 소유권은 강순자, 주식회사대연, 강현열 순으로 이전되었습니다.

* 강현열의 지분에 대해 부산신용보증재단이 가압류하였으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 신용보증기금이 강제 경매를 신청하여 본 사건이 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 부산신용보증재단의 가압류 (2023-10-23)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음 (단, 분묘기지권 성립 여지는 있음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 제시된 정보 상 특이사항 없는 임차인 현황입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 거제시 연초면의 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 전원적이거나 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 인근 산 15-1번지 일대에 기업형 임대주택인 '더포레스토' 등 대규모 주거 단지 조성이 추진되는 등 지역 개발 움직임이 있습니다.

* 거제시 자원순환시설(소각, 재활용, 매립)이 연초면에 위치하고 있으나, 친환경적인 시설로 조성되었다고 합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발에는 제한이 따릅니다.

* 인근 주거 개발은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 본건 임야 자체의 개발 가능성은 용도 지역에 따라 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 소재지는 차량 접근이 제한적인 지역으로, 주변에 대형 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 인근 "상송마을회관" 및 새로 조성되는 대규모 주거 단지와 관련된 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

* 거제시 자원순환시설이 연초면에 운영 중입니다.

5.2. 공공시설

* 인근 마을 행정 복지센터 또는 공공기관은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 지분 매각으로 인해 낙찰 후 공유자들과의 토지 분할 또는 사용 수익에 대한 협상이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 낙찰 후 우선매수권을 행사하는 경우를 의미합니다. (1회에 한하여 허용)

6.2. 물리적 리스크

* 매각 대상 토지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

* 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 소유권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 거제시 자원순환시설이 인근에 위치하고 있어, 시설 운영으로 인한 잠재적 영향(환경, 소음 등)을 고려해야 합니다.

* 해당 지역의 임대 수익이나 시세 변동에 대한 예측이 어렵습니다.

* 차량 접근 불가로 인한 현장 확인의 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 자연림 임야 지분 매각 건입니다. 감정가는 30,186,000원이며, 총 토지면적 718.00㎡ 중 387.002㎡ 지분이 경매 대상입니다. 주변 환경은 농경지 및 임야 지대로, 교통 접근성이 다소 제한적입니다. 권리 분석 상 인수되는 권리는 없으나, 지분 매각 및 분묘기지권 성립 가능성이라는 특수성이 존재합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다. 인근 지역에는 대규모 주거 단지 개발이 진행 중이며, 연초면에 거제시 자원순환시설이 운영 중입니다. 따라서, 본 물건은 장기적인 관점에서 토지 투자를 고려하거나, 해당 지역의 개발 가능성을 보고 접근하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 지역 내 임야 지분으로, 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 변화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 접근 가능하며, 지분 매입을 통한 시세 차익 기대.

* 자연녹지지역으로, 향후 개발 가능성에 대한 장기적 관점의 투자.

* 인근 주거 단지 개발로 인한 잠재적 가치 상승 요인.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 지분 매각이며, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 리스크 요인이 존재합니다.

* 또한, 토지 자체의 개발 용도가 제한적이고 접근성이 좋지 않은 점, 그리고 인근에 위치한 자원순환시설의 잠재적 영향 등을 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획, 본인의 투자 목표 및 리스크 감수 범위 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 접근 시, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.