나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28672 [1] 경상남도 거제시 장목면 관포리 OOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 관포리 소재 "두모마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

1: 남측 하향 완경사지세의 자루형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.
3: 남측 하향 완경사지세의 사다리형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.
5: 남측 하향 급경사지세의 부정형 토지로서, "경사지 등"의 상태임.

인접 도로상태

1,3: 북측으로 소로와 접함.
5: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2,4: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽: 징크판넬 및 스톤코트 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

2,4: 숙박시설로 이용중임.

설비내역

2,4: 전등, 전열, 위생 및 급배수, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㉠, ㉡] 매각 포함.
-목록[1,3] 상업용 건부지로 이용 중임.
-목록[5] 현황 집입로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경28672 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 관포리 663

용도: 숙박시설

감정가: 2,168,299,000원

토지면적: 1770.00㎡ (약 535.5평)

건물면적: 1233.52㎡ (약 373.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물 [감정서상 ㉠, ㉡] 매각 포함.

* 목록은 상업용 건부지로 이용 중임.

* 목록는 현황 집입로임.

건축물 현황:

* 건물 (2): 경상남도 거제시 장목면 관포리 663번지 (새주소: 율천두모로 229-1), 철근콘크리트구조 3층, 숙박시설, 총면적 584.8㎡ (약 176.9평), 사용승인 2015.01.15.

* 건물 (4): 경상남도 거제시 장목면 관포리 663-1번지 (새주소: 율천두모로 229), 철근콘크리트구조 3층, 숙박시설, 총면적 648.72㎡ (약 196.3평), 사용승인 2015.01.15.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 장목면 관포리 소재 "두모마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태:

* 목록 토지: 북측으로 소로와 접함.

* 목록 토지: 맹지이며, 남측 하향 급경사지세의 부정형 토지임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 목록 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한).

* 목록 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 준보전산지.

주변시설: 주변에 숙박시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 일반적으로 개발이 제한적인 지역으로 판단됨. 본건 부동산의 직접적인 인근 지역에서 특별한 혐오시설이 검색되지 않았으나, 현장 방문 및 상세 조사를 통해 최종 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 4번, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2016-10-24 접수)

총 채권액: 등기부채권 총액 1,864,040,000원. (주요 채권으로는 근저당권 1,740,000,000원, 근저당권 100,000,000원, 가압류 24,040,000원 등이 확인됨)

매각 후 소멸되지 않는 권리: 없음. (제시된 모든 권리가 말소기준권리 이하이거나 말소 예정임)

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 따라서, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상인 점은 반드시 주의하여 분석해야 합니다. (이름은 마스킹 처리하여 제공되나, 현재 제공된 정보에는 임차인 이름이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 일부 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 주변 상권은 대규모 상업 시설보다는 소규모 지역 기반 시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 숙박시설로서의 운영 시, 지역 관광객 또는 외부 방문객을 대상으로 할 수 있으나, 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 소재지는 거제시 외곽 지역으로, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 인근 마을의 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단되나, 상세한 편의시설 분포는 현장 확인이 필요합니다.

주변 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경입니다. 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 목록 토지가 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 또는 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

맹지 및 진입로: 목록 토지가 맹지이며, 현황 집입로로 이용되는 점은 소유권 관계 및 이용에 따른 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 또한, 일부 토지가 남측 하향 경사지에 위치하여 토목 공사 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

미상 임대차: 건물 전체 또는 일부에 대한 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (보증금 합계 0원이라는 정보는 있으나, 세부 내용 확인 필요)

주변 개발 제한: 해당 지역의 개발 계획이나 도로 확장 등 공공 사업으로 인한 토지 이용의 제약 가능성이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 장목면 소재의 숙박시설로, 감정가가 약 21.7억원에 달하며 총 채권액 18.6억원을 상회하여 잠재적 수익성이 기대됩니다. 토지 일부(5번 목록)가 맹지이고 경사지이며 준보전산지인 점, 또한 현황 집입로로 이용되는 점은 명도 및 개발 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 숙박시설로서의 운영 가능성과 더불어, 주변 환경 및 토지 이용 현황을 종합적으로 고려할 때, 전략적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 채권 총액으로 인한 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 숙박시설로 현재 이용 중으로, 기존 운영 시스템 활용 또는 개선을 통한 즉시 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 거제도 지역의 관광 자원 활용 잠재력을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,168,299,000원), 총 채권액(1,864,040,000원), 그리고 물건의 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 맹지 및 진입로 관련 문제, 미상 임대차 관계에 대한 면밀한 조사를 통해 명도 비용 및 추가적인 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세, 향후 개발 가능성, 숙박 시설 운영 수익률 등을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.