나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28832 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 410-31 리오죽림슈오피스텔 2동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하는 "죽림초등학교"의 남서측 인근에 위치하
고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있으며 남서측
인근으로 통영대전고속도로 통과하고 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 502호로서,
외벽: 스톤코트 마감 외,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외,
창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔(집합건축물대장 건축물현황도상 방 2, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 및 북서측 하향 경사지세 내 사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여
주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적도상으로는 맹지이나 기준시점 현재 본 건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 현황 도로
에 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-
12-27)(죽림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-최선순위 전세권자는 경매신청채권자임.
-전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경28832 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 410-31 리오죽림슈오피스텔 2동 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 72,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지지분: 26.4042㎡ (약 7.99평)

건물면적: 52.35㎡ (약 15.84평)

건물지분: 52.35㎡ (약 15.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 502호

외벽: 스톤코트 마감

내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감

창호: PVC 창호

이용 상태: 오피스텔 (방 2, 거실, 주방, 화장실 등)

설비 내역: 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다. 남서측 인근으로 통영대전고속도로가 통과하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상으로는 맹지이나, 기준시점 현재 본 건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 현황 도로에 연결되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽림초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3. 전세권설정 (이경민, 2018-09-11, 90,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-09-12

확정일자: 2018-09-11

배당신고일자: 2024-09-02

대항력: 있음

비고: 최선순위 전세권자는 경매신청채권자이며, 전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력이 있을 수 있습니다.

3.4. 등기부채권 총액

189,208,870원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

죽림초등학교가 인근에 위치하며, 통영시립도서관, 광도면 행정복지센터 등 공공시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설 이용이 용이하며, 마트, 병원(죽림만정병원) 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

죽림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료시설

죽림만정병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 발견되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권

임차인 이 는 대항력이 있으며, 최선순위 전세권자가 경매 신청 채권자와 동일인입니다. 전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

6.2. 현장 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 응찰 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

6.3. 맹지 가능성

지적도상 맹지이나 현황 도로에 접해 있으므로, 토지 이용에 문제는 없을 것으로 보이나 관련 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면 죽림리의 오피스텔로, 죽림초등학교 인근에 위치하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 최선순위 전세권자와 경매 신청 채권자가 동일인이라는 점에서 특이사항이 있습니다. 전세권자로서 배당받지 못한 보증금에 대한 대항력 발생 가능성이 있으므로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 죽림초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 근린생활시설 및 편의시설 접근 용이

* 주거 및 업무 복합 지역으로 수요 존재 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 약 7,000만원에서 8,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 72,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 최근 거래 사례를 참고하여 72,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 권리관계의 특수성을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.