나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29248 [1] 경상남도 거제시 상동동 474-13 삼일아트빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 "고현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등의 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호로서,
외 벽 : 인조석 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, "공동주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(포로수용소주변문화관광구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항 할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2023.11.06. 접수 제32352호)있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고 주택임차권등기도 말소 되지 않는것이 원칙이나, 2026.01.27.자 주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서(잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 거제시 상동동 474-13번지에 소재한 삼일아트빌 2동 4층 401호입니다.

사건번호는 통영지원 2024타경29248 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 86,000,000원입니다.

토지 면적은 45.95㎡ (약 13.90평)이며, 건물 면적은 63.78㎡ (약 19.29평)입니다.

건축물대장상 삼일아트빌은 2001년 12월 14일 사용승인된 공동주택으로, 해당 호실은 4층에 위치합니다.

1.1. 주요 정보 요약

사건번호: 통영지원 2024타경29248 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 474-13 삼일아트빌 2동 4층 401호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 86,000,000원

토지 면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

건물 면적: 63.78㎡ (약 19.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치하며, "고현초등학교" 북서측 인근입니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제고현중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

등기부상 을구 순위 12번으로 2023년 11월 6일 진선호 씨 명의의 주택임차권등기(보증금 75,000,000원)가 존재합니다.

원칙적으로 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기도 말소되지 않는 것이 일반적입니다.

그러나, 2026년 1월 27일 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용으로, 이에 따라 해당 임차인의 대항력 문제는 해소될 가능성이 매우 높습니다.

종합적으로 볼 때, 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매수인이 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근의 유사 물건(삼일아트빌) 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 2월 84.9973㎡ (약 25.7평)이 20,000만원에, 2026년 4월 84.9919㎡ (약 25.7평)이 19,000만원에 거래되었습니다.

이는 전용면적 기준 평당 약 780만원 ~ 820만원 선으로 분석됩니다.

본건의 건물 면적은 63.78㎡ (약 19.3평)으로, 이러한 시세를 적용하면 약 15,000만원 ~ 16,000만원 수준의 가치를 가질 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 감정가는 8,600만원으로 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 파악됩니다.

단, 2026년 4월 10,000만원에 거래된 상동파크아델하임 73.1702㎡ 건은 면적 대비 가격이 현저히 낮아, 특수 거래이거나 다른 요인이 작용했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "고현초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

단지 내 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

주변에 공동주택 단지가 많아 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부를 조사하지 못했습니다. 따라서 내부 상태 및 하자 여부에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 내부 확인이 불가한 점을 반드시 인지해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 여러 규제가 적용되고 있습니다. 이러한 규제는 향후 재건축, 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 관련하여 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 절차가 최종적으로 완료되어 법적으로 문제가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 삼일아트빌 내 다세대주택(공동주택)으로, 감정가는 8,600만원입니다.

가장 큰 쟁점이었던 대항력 있는 임차인 문제는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 해소될 것으로 보입니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 매력 포인트 중 하나입니다.

주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다.

다만, 현장 내부 조사 불가, 복합적인 토지이용계획상의 규제 등은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

HUG의 대항력 포기 확약서로 인한 임차보증금 인수 리스크 해소 가능성.

시세 대비 저평가된 감정가.

거제시 상동동 일대의 안정적인 주거 환경 및 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

건물 면적: 63.78㎡ (약 19.3평)

토지 지분 면적: 45.95㎡ (약 13.9평)

주변 시세 분석 결과 (2026년 2-4월 거래 기준, 84.99㎡ 기준 약 1.9억원 ~ 2.0억원), 본건 건물 면적(19.3평)을 환산하면 약 1.5억원 ~ 1.6억원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가가 8,600만원으로 시세 대비 현저히 낮으므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소될 가능성이 높다는 점을 고려하여, 시세 수준 및 경쟁 상황을 감안한 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 파악된 시세를 고려할 때, 최소 1.2억원 이상은 고려해야 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.