나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29248 [1] 경상남도 거제시 상동동 474-13 삼일아트빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29248 [1] 경상남도 거제시 상동동 474-13 삼일아트빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매8계 2024타경29248 | 소재지: 경상남도 거제시 거제중앙로3길 14-10, 2동 4층401호 (상동동,삼일아트빌) | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 44,032,000원 | 용도: 다세대주택

1. 통영지원 2024타경29248 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경29248 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 474-13, 삼일아트빌 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 45.95㎡ (약 13.90평)

건물면적: 63.78㎡ (약 19.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치하고 있으며, "고현초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 차량 접근성은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 거제시는 조선업을 기반으로 성장했으며, 상동동 일대는 삼성중공업 거제조선소와 대우조선해양을 중심으로 형성된 주거 단지 중 하나입니다. 상동동은 최근 신흥 주거 타운으로 부상하고 있으며, 신설 초등학교 예정 등 교육 여건 개선 호재도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기(2023.11.06. 접수 제32352호)가 있다는 점입니다. 이는 해당 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰받는 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 또한, 주택임차권등기 자체가 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 임차권 등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 반환을 보장받고 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 설정하는 등기입니다. 임차권 등기가 있는 경우, 경매 절차에서 임차인의 보증금 중 변제되지 못한 금액은 낙찰자가 인수하는 것이 일반적입니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금 액수와 배당받을 수 있는 금액을 면밀히 확인하여 인수될 보증금을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상동동은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 거제시 전체적으로는 조선업이 경제의 중심축을 이루고 있으며, 고현동 일대가 전통적인 중심 상권으로 형성되어 왔으나, 최근 상동동과 문동동 일대가 신흥 주거 타운으로 주목받고 있습니다. 거제시는 고현동 중심 상권을 '리을상권'이라는 브랜드로 새 출발시키며 도심 재생 및 상권 활성화를 추진하고 있습니다. 이는 상동동 지역의 상권 잠재력 또한 긍정적으로 작용할 수 있음을 시사합니다. 지역 상점가와 골목 상권의 활성화를 위한 정책도 모색되고 있으며, 이는 향후 상동동 지역의 상권 발전 가능성을 높입니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 마감은 벽지 및 타일 등이며, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 제공합니다. 인근에 고현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 주택임차권등기의 인수입니다. 임차 보증금의 전액 미변제 시 잔액 인수 및 임차권 등기의 말소되지 않고 인수되는 사항은 매수인의 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 2025년 8월에 거제시 상동동의 한 아파트 단지 옹벽이 붕괴하여 주민 59명이 대피하는 사고가 있었습니다. 비록 본건과 직접적인 관련은 없으나, 지역 내 대규모 공동주택 단지의 안전 문제가 발생했던 사례가 있다는 점은 인근 지역의 잠재적 리스크 요소를 간과할 수 없게 합니다. 거제시에는 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으나, 본건 소재지와 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 8천6백만원으로 책정되어 있으나, 을구 순위 12번의 주택임차권등기 인수 부담이 존재합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 중 변제되지 못한 잔액을 인수해야 하는 위험 요소입니다. 따라서 입찰 참여 전, 임차인의 정확한 보증금 액수 및 관련 배당 내용을 상세히 파악하여 예상 인수 금액을 산출해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하고 안전하게 인수 비용을 충당할 수 있다면, 거제시 상동동의 주거지로서의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 거제시 상동동의 신흥 주거 타운 조성 및 지역 개발 가능성.

- "고현초등학교" 인근으로 교육 환경 조성.

- 경매 감정가가 8천6백만원으로 상대적으로 낮은 가격 진입 가능성.

- 주택임차권등기 인수 부담을 감안한 신중한 접근 시, 잠재적 시세 차익 기대.

법원 정보

통영지원 경매8계