나이스옥션 법원경매 진주 2024타경107 [2] 경상남도 진주시 충무공동 40-5 라온스테이인페를라1차 13층1309호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경107 [2] 경상남도 진주시 충무공동 40-5 라온스테이인페를라1차 13층1309호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경107 | 소재지: 경상남도 진주시 영천강로 164, 13층1309호 (충무공동,라온스테이인페를라1차) | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 49,152,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 환경 분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경107 (2)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 40-5 라온스테이인페를라1차 13층1309호

용도: 근린생활시설 (실제 이용 상태: 숙박시설)

감정가: 96,000,000원 (구천육백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 빈OO

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상14층 중 제13층

이용상태: 숙박시설로 이용 중 (감정평가서 기준)

설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등 구비

1.3. 입지 조건

본건은 경남 진주 혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하며, 롯데몰 진주점 남측 인근에 자리합니다. 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 유동인구가 풍부한 상권을 형성하고 있습니다.

교통상황은 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선, 남측 약 8m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 전반적인 교통 환경은 양호합니다. 대중교통 이용 시에도 진주역, 시외/고속버스터미널에서 접근성이 좋다고 평가됩니다.

2. 상권 분석 및 생활 정보

2.1. 상권 분석

본건은 진주 혁신도시의 핵심 상업 지역인 롯데몰 진주점(최초이자 최대 복합 쇼핑몰) 바로 인근에 위치합니다. 이는 쇼핑, 외식, 문화 시설(롯데시네마 등)이 집중되어 있는 최상급 입지로, 항시 높은 유동인구를 보장합니다.

주변에 한국토지주택공사(LH) 등 다수의 공공기관과 대기업 관련 시설이 위치하여 비즈니스 출장 수요가 꾸준하며, 본건이 '숙박시설'로 이용 중이라는 점은 이러한 배후 수요를 적극적으로 활용할 수 있음을 시사합니다. 특히 주변에 브라운도트호텔, 뉴라온스테이 등 다수의 숙박 시설이 밀집해 있어 숙박 업종 간 경쟁은 존재하나, 상권 자체의 활성화는 높습니다.

2.2. 생활 정보 및 혐오시설 검토

생활 편의시설: 롯데몰 내 롯데마트, 롯데시네마, 쇼핑몰, 올리브영, 다이소 등 대형 상업 시설을 도보로 이용 가능합니다.

문화 시설: 진주종합경기장, 국립저작권박물관 등이 근처에 위치하여 문화생활 환경이 우수합니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 주변은 혁신도시 내 상업 지구로 조성되어 있으며, 인근에 직접적인 기피 시설(화장장, 폐기물 처리장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 구조적 권리

매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되므로, 건물만의 문제나 토지 지분만 매각되는 복잡한 상황은 피할 수 있습니다.

등기상 특이사항 및 주의사항: 감정평가서상 '특이사항', '주의사항', '공부와의 차이' 등은 모두 '없음'으로 기재되어 있어, 물건 자체의 하자는 비교적 적을 것으로 추정됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

감정평가서상 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'은 공란(' - ')입니다. 이는 임차인 유무를 명확히 알 수 없음을 의미합니다.

다만, 본건은 현재 '숙박시설로 이용 중'이므로, 숙박시설 운영을 위한 임차인이 존재할 가능성이 높습니다.

권리 분석의 핵심: 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 절차의 난이도를 결정하므로, 입찰 전 매각물건명세서를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 존재 시 예상되는 명도 기간과 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

용도 문제: 본건의 *공부상 용도는 근린생활시설*이나, *실제 이용 상태는 숙박시설*입니다. 이는 현행법상 용도와 사용 상태가 일치하지 않는 문제(불법 용도변경)를 내포할 수 있습니다. 낙찰자는 추후 숙박시설로 계속 운영하려면 관할 관청에 정식 용도 변경(가능성 및 비용 확인)을 하거나, 원래 용도인 근린생활시설(상가/오피스 용도)로 원상 복구해야 할 리스크가 있습니다.

교통 체증: 롯데몰 인근 지역은 주말 및 공휴일에 교통 체증이 심각할 정도로 유동 인구가 많습니다. 이는 투자 가치를 높이는 요인이지만, 실제 이용 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 진주 혁신도시의 최고 상업지구 중 하나인 롯데몰 인근에 위치한 소형 수익형 부동산입니다. 입지 조건이 최상급이며, 일반상업지역으로 토지 가치도 높습니다.

감정가 9,600만원은 주변 상권의 활성도와 혁신도시 내 희소성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 용도 변경 리스크와 임차인 명도 문제를 해결해야 최종적인 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 롯데몰 바로 옆, 혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요와 높은 접근성을 자랑합니다.

수익형 부동산 활용 가능성: 현재 숙박시설로 이용 중이므로, 레지던스 또는 에어비앤비 등 단기 임대 수익형 부동산으로의 활용 가능성이 높습니다. (단, 용도 문제 해결 필요)

혁신도시 개발 수혜: 혁신도시 개발예정지구, 일반상업지역 등 고급 개발 호재가 있는 토지이용계획을 가지고 있어 향후 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계