나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5126 [1] 경상남도 사천시 서포면 외구리 244 묘지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5126 [1] 경상남도 사천시 서포면 외구리 244 묘지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경5126 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 외구리 244 | 감정가: 38,038,000원 | 최저가: 19,475,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5126 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소재지: 경상남도 사천시 서포면 외구리 244

감정가: 38,038,000원

1.2. 물건 상세 현황

용도(공부): 묘지 (실제: 일부 가족묘원, 일부 원형지)

토지면적: 715.00㎡ (약 216.26평)

건물면적: 0.00㎡

소유자/채무자: 여OO / 여OO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 "곤양IC" 남측 근거리에 위치합니다. 부근은 공원묘지, 농경지, 순수 임야 등으로 형성되어 있는 지방도변 인근의 농촌지대입니다.

본건까지 소형차량 접근은 가능하며, 서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다. 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

순수 임야 및 묘지 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 생활 편의시설 및 상권은 인근 곤양면 소재지 또는 사천시내를 이용해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 혐오시설

토지이용계획은 자연녹지지역(2022-12-29)이며, 가축사육제한구역(일부제한구역, 돼지 개 가금류 제한)으로 지정되어 있습니다.

특이사항으로 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지로 분류되어 있습니다.

주변 환경은 공원묘지 등으로 형성되어 있으며, 본 물건 자체도 가족묘원으로 조성되어 있어, 일반 주거용지나 상업용지 투자자에게는 입지 환경상 부적합합니다. (혐오시설 여부 판단 시 해당 물건의 묘지 용도가 가장 큰 환경적 제약 요소입니다.)

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 상태로 진행되는 임의경매 사건입니다. 채권자 참OOOOOOOO에 의해 경매가 진행 중이며, 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 물건 자체의 특이사항에 대한 권리분석이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 농지취득자격증명과 분묘기지권입니다.

1) 농지취득자격증명(농취증) 리스크

본 토지는 공부상 묘지이나, 추가기재사항으로 농지법이 적용되는 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되며, 원상회복의 여지가 있어 낙찰자는 농지 취득 및 관리 계획에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

2) 분묘기지권 리스크

본 물건은 현재 일부 가족묘원으로 조성되어 있으며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한(저감)된 상태입니다.

3) 제시외 물건 매각 제외

지상에 설치된 석물(망주석, 상석 등)은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 분묘의 이장 또는 관리 시 기존 소유자(분묘기지권자)와의 협의 및 처리 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 자연녹지지역 내에 위치한 묘지/농지로서, 일반적인 주거 또는 상업용 토지로서의 가치는 전무합니다. 투자 타당성 검토 시 철저히 *특수물건*으로 접근해야 하며, 낮은 가격으로 토지를 매입하는 것보다, *농취증 발급 가능성* 및 *분묘기지권 부담*에 대한 명확한 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) niche 시장 진입

이미 묘지로 사용되는 토지이므로, 기존 가족묘원 조성 사업을 인수하거나, 장기적인 묘지 수요를 예상하는 niche 시장 투자자에게 적합합니다.

2) IC 인근 토지

곤양IC 남측 근거리에 위치하고 있어 장기적으로 IC 주변의 토지 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 용도 및 규제로 인해 개발 가능성은 매우 낮습니다.

3) 현황 묘지 가격 반영

최저매각가격이 분묘기지권 및 묘지 현황으로 인한 제약이 반영된 가격이므로, 해당 리스크를 수용하고 활용할 수 있는 경우에 한하여 투자 가치가 있습니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보에 기반한 컨설팅 의견이며, 최종 투자 결정은 매수자 본인의 책임하에 진행되어야 합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 여부 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.*

법원 정보

진주지원 경매4계