나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5072 [1] 경상남도 사천시 정동면 화암리 554 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5072 [1] 경상남도 사천시 정동면 화암리 554 전 경매

• 사건번호: 2024타경5072
• 주소: 경상남도 사천시 정동면 화암리 554
• 감정가: 120,968,800원
• 최저가: 61,936,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경5072 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 화암리 554 | 감정가: 120,968,800원 | 최저가: 61,936,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5072 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 화암리 554

용도: 전 (Farmland)

경매구분: 공유물분할을위한경매

감정가: 금 120,968,800원

소유자/채무자/채권자: 박OO / 박OO / 박OO

1.2. 물건 현황 및 면적

토지면적: 1,699.00㎡ (약 513.94평)

토지 지분율: 169900 (전체)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 기타 (토지)

현황: 완경사 지세의 부정형 토지, 현황 '휴경지 및 묘지 등'으로 이용 중임

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 사천시 정동면 화암리 소재 "사천여자중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거지대 및 농촌 환경입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 주거지로서의 잠재력은 있으나 현재는 농지 및 묘지로 이용 중인 점을 감안해야 합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 후술할 도로 문제로 인해 진입 조건은 불리합니다. 대중교통 이용은 인근 중학교를 기준으로 볼 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 현황

본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역(일부/전부제한)에 해당하며, 특히 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 군사기지 및 시설 보호법에 따른 제한을 받습니다. 또한, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지이므로 농지 취득 자격 요건이 엄격하게 적용됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 권리 관계

본건은 소유자 간의 '공유물분할을 위한 경매'로 진행되는 사건으로, 일반 강제/임의 경매와 달리 소유권자 스스로 매각을 요청한 경우입니다. 이 경우에도 매각으로 인해 모든 권리는 소멸(말소기준권리 이하)되며, 매수인이 인수할 가능성이 있는 권리는 특별히 보고된 바가 없습니다.

3.2. 특이사항: 분묘기지권

본건 토지 지상에 약 10기의 제시외 분묘가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 감정평가 시 분묘로 인해 영향 받는 가격은 이미 반영되어 최저매각가격이 제한되었으나, 경매 후 매수인이 이 분묘들을 처리(이장 등)하기 위해서는 토지 사용에 대한 권리(분묘기지권) 성립 여부를 확인하고, 이장 시 상당한 비용 및 시간, 법적 절차가 수반될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

3.3. 특이사항: 농지취득자격증명 (농취증)

본건은 농지법이 적용되는 '전'이므로, 최고가 매수신고인은 법원에서 지정하는 기한 내에 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다.

* 주의: 현황은 '휴경지 및 묘지 등'으로 이용 중이며, '농지가 아니라는 사실을 증명하거나' 농취증을 제출해야 합니다. 농지 취득 자격이 없거나 농취증을 미제출할 경우, 매수보증금은 몰수되며 매각 불허가 결정이 내려집니다. 현황이 농지가 아님을 입증하는 행위(현황 조사 등)가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 주택가와 농경지 경계에 위치하고 있어, 인근 중학교를 제외하고는 직접적인 상권을 기대하기는 어렵습니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 사천시 정동면 소재지 또는 시내 쪽으로 이동해야 이용 가능합니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

* 내부: 토지 지상에 약 10기의 분묘가 소재하고 있어, 이는 토지 활용 및 심리적 측면에서 가장 큰 내부적 혐오요소(제한요소)입니다.

* 외부: 감정평가서상 비행안전제6구역(전술)으로 인한 규제 및 소음 가능성이 존재하며, 가축사육제한구역이므로 축사 등을 통한 수익 창출은 제한됩니다. 주변에 대규모 산업시설이나 공공 혐오시설(폐기물 처리장 등)이 인접한다는 정보는 확인되지 않으나, 입찰 전 해당 지역에 대한 현장 확인 및 지자체 문의가 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 개발 제한 리스크

본건은 도로에 접하지 않은 '맹지'입니다. 건축이나 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(토지 사용권)을 받거나, 건축법상 접도 요건을 충족하기 위한 별도의 대책(주위토지통행권 관련 분쟁 소지)이 필요합니다. 맹지 상태로는 실질적인 개발이 불가능하며, 토지 가치가 현저히 낮아집니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

약 10기에 달하는 분묘로 인해 매수인이 이장(이전)을 원할 경우, 분묘기지권의 성립 여부(2001년 장사법 이전 설치 여부 등)를 파악해야 하며, 법적 분쟁 및 이장 비용 지출이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 토지 이용 가능 시기가 불투명해집니다.

5.3. 농지 규제 리스크

농지 취득 자격 요건을 갖추지 못할 경우 보증금이 몰수되며, 농지전용허가를 받지 않고 다른 용도로 이용할 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 저렴하게 낙찰 받을 가능성이 높으나, 맹지, 분묘 약 10기, 농지취득자격증명 필요라는 세 가지 핵심적인 난제(Three Major Issues)를 동시에 안고 있는 '고위험 물건'입니다. 특히 맹지 상태에서의 개발 제한과 다수 분묘의 처리 문제가 토지 이용의 발목을 잡을 것입니다. 단기 투자나 실수요자가 접근하기에는 리스크가 과도하며, 해당 분야에 대한 전문적인 지식과 경험(특히 분묘 처리 및 맹지 해소 능력)이 있는 특수물건 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* **초저가 매수 기회:** 다수의 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회는 있습니다.

* **개발 제한 해소 시 잠재력:** 인접 토지 매입 또는 도로 사용 승낙을 통해 맹지 문제가 해결되고, 분묘 처리가 완료될 경우, 자연녹지지역 내 주거지 인근 토지로서 가치가 크게 상승할 잠재력은 존재합니다.

* **장기 투자 관점:** 단기 차익 실현보다는 맹지 및 분묘 문제를 시간을 두고 해결할 수 있는 장기적인 안목과 자금력을 갖춘 투자자에게만 고려할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계