나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5393 [1] 경상남도 진주시 대안동 16-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 대안동에 소재하며, 계동 소재 갤러리아백화점 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 상업용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 정방형 평지로서 현황 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 중로변인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-16)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로서
외벽 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등 마감
창호 새시창호

이용상태

1층 근린생활시설
2층 근린생활시설
3층 근린생활시설
4층 근린생활시설

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서 상 ㄱ] 매각 포함
-옥탑(계단실 등)은 건물 가격에 포함 평가함
-임차인 대항력 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상남도 진주시 대안동 16-13 (신주소: 경상남도 진주시 촉석로 187)

본건은 금천빌딩으로, 총 4층 규모의 철근콘크리트조 건물입니다.

사건번호: 진주지원 2024타경5393 (1)

용도: 근린생활시설

감정가: 2,554,554,900원

토지 면적: 283.30㎡ (약 85.7평)

건물 면적: 976.88㎡ (약 295.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

주요 특징: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

특이사항: 제시외 건물(감정서 상 ㄱ) 매각 포함, 옥탑(계단실 등) 건물 가격 포함 평가.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 대안동에 위치하며, 갤러리아백화점 남측 인근 상업지역에 자리하고 있습니다.

주변은 상업용 건물들로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건 남동측으로 폭 15~20m의 중로변 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 중로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 9월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)이며, 채권 총액은 1,560,000,000원입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2014년 04월 30일

확정(배당신고)일자: 2024년 11월 19일

대항력: 있음 (주의 요함)

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2015년 07월 17일

확정(배당신고)일자: 2024년 12월 17일

대항력: 있음 (주의 요함)

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). 그러나 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 진주시의 주요 상업 지역 내에 위치하고 있으며, 갤러리아백화점과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 음식점 등이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

진주성, 남강 등 관광 자원과도 인접하여 관광객 수요도 일부 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

쇼핑: 갤러리아백화점, 인근 로드샵 및 상가

문화/관광: 진주성, 진주 남강

교통: 남동측 중로변 접합, 대중교통 이용 편리

기타: 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 씨와 정 씨가 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 자산유동화 관련 채권이 경매로 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 건축 행위나 용도 변경 시 문화재청 등 관련 기관의 심의를 거쳐야 할 수 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 옥탑: 감정가 산정에 포함되었거나 평가된 부분이 있으므로, 현장 조사 시 정확한 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 핵심 상업 지역에 위치한 대로변 근린시설로, 입지적 강점을 지니고 있습니다. 갤러리아백화점 인접으로 인한 풍부한 유동인구와 상업적 가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성, 역사문화환경보존지역이라는 제약 조건 등은 명도 및 향후 개발 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하고 잠재적 가치를 극대화할 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 진주 시내 상업 중심지에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 명도 및 권리 관계 정리를 통해 건물 가치를 높일 수 있습니다.

* 갤러리아백화점 인접: 백화점 상권의 후광 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 2,554,554,900원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없음을 감안하여 시장 상황, 주변 시세, 본건의 명도 가능성 및 기타 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 유동화 물건, 지역 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 유사 물건 사례 조사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으나, 위에서 언급된 리스크들을 충분히 해소하거나 관리할 수 있다는 전제 하에 감정가 대비 적정 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.