나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6761 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경상남도 남해군 미조면 송정리에 소재하는 항도마을회관 서측 근거리 위치하는 토지로서, 주위는 해안 및 국도주변 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

경사지의 부정형 토지로 현황 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 국도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>, 임업용산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -
2) 기타:
- '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각
-지상 자생수목등 토지가격에 포함 평가함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6761 (1)

소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4

용도: 임야

감정가: 95,205,000원

총 토지면적: 8317.00㎡ (약 2516.0평)

매각 토지 면적: 6346.7027㎡ (약 1919.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호 1은 경상남도 남해군 미조면 송정리에 소재하며, 항도마을회관 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 해안 및 국도변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

주변의 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 북측으로는 국도에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리구역, 도로구역, 접도구역, 임업용산지로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 이용기 외 1명(창원지방법원 진주지원)의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 1994년 12월 9일: 임만수 외 1명 소유권 이전 (증여) (갑1)

* 2004년 7월 29일: 김형근 앞으로 1번 임만수 지분 전부 이전 (매매) (갑2)

* 2018년 10월 19일: 용인세무서의 1번 임만수 지분 압류 (갑3) - 인수

* 2019년 12월 23일: 안양세무서장의 1번 임만수 지분 압류 (갑4) - 인수

* 2021년 2월 3일: 동안양세무서장의 1번 임만수 지분 압류 (갑5) - 인수

* 2023년 1월 26일: 대광알앤에스 주식회사 앞으로 2번 김형근 지분 전부 이전 (매매) (갑6), 채권 총액 100,000,000원

* 2024년 12월 26일: 이용기 외 1명 강제경매 개시 결정 (갑7), 채권 금액 35,081,967원 (말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 현재 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 주거지나 상업 지역과는 거리가 있습니다. 인근 지역은 해안 및 국도와 인접한 자연림이 주를 이루고 있으며, 일부 관광 개발(쏠비치 남해 리조트 건설, 대관람차 추진 등)이 진행되고 있습니다. 이러한 개발은 지역 경제에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 물건지 자체의 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

물건지는 항도마을회관 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 자연 환경이 잘 보존된 지역으로, '쏠비치 남해' 리조트가 2025년 6월 개장을 앞두고 있어 관련 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 대중교통 이용 등 일상생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의가 반드시 필요하며, 향후 토지 사용 및 관리 시 분쟁의 소지가 있습니다.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지의 사용에 제약을 줄 수 있으며, 이장 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다.

* 경사지 및 부정형 토지: 지형이 경사져 있고 형태가 부정형으로, 활용도가 낮을 수 있습니다.

* 자생 수목: 지상 자생 수목 등이 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 남해군 미조면이라는 관광지 인근 지역의 가치

* 국도에 인접하여 접근성이 양호한 편

* 향후 지역 개발(리조트 건설 등)에 따른 잠재적 가치 상승 가능성

8. 종합 의견

본 물건은 남해군 미조면 송정리에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 자연 경관이 우수한 지역에 해당합니다. '쏠비치 남해' 리조트 건설 등 주변 지역의 개발이 진행되고 있는 점은 긍정적이나, 토지 일부 지분만 매각된다는 점, 그리고 분묘기지권 성립 가능성, 경사지 및 개발 제한 지역이라는 점 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 낙찰자는 공유자들과의 원만한 협의를 통해 향후 토지 활용 계획을 수립해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 제시된 감정가는 95,205,000원입니다. 토지 지분 면적을 고려하여 감정가 대비 적정 가격을 산정해야 합니다. 지분 매각의 특성상 통상적으로 할인된 가격으로 접근하는 것이 일반적이며, 분묘기지권 및 공유자 문제 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담은 없으므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 약 6,600만원 ~ 7,600만원 범위 내에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.