나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6761 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6761 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경6761
• 주소: 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4
• 감정가: 95,205,000원
• 최저가: 48,745,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경6761 | 소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4 | 감정가: 95,205,000원 | 최저가: 48,745,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 남해군 미조면 임야 지분 매각 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경6761 (1)

소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 산92-4 (임야)

감정가: 95,205,000원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 대OOOOOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 물건 개요

토지면적: 8317.00㎡ (약 2516평)

토지 지분율: 634670.27 (전체 면적 대비 지분율을 환산하여 확인 필요)

용도지역: 농림지역, 임업용산지 등 (강한 개발 제한 구역)

현황: 경사지의 부정형 토지로 현황 자연림으로 이용 중이며, 북측으로 국도에 접함.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경상남도 남해군 미조면 송정리에 소재하며 항도마을회관 서측 근거리에 위치합니다. 주위는 해안 및 국도 주변 임야 등으로 형성되어 있으며, 남해의 유명 드라이브 코스인 물미해안도로(미조항~물건리) 라인에 있어 접근성과 관광적 가치가 높은 지역입니다. 특히, 주변에는 항도몽돌해변, 송정솔바나해수욕장 등 유명 해변들이 인접해 있습니다.

2.2. 지역 개발 호재 및 주변 시설

주변 지역은 관광 라인으로 개발 기대감이 높은 곳입니다. 차량으로 약 10분 거리에 대형 숙박 시설인 솔비치 남해 대명 리조트가 공사 중이며, 이는 향후 지역 관광 수요 증가 및 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 항도마을은 어촌마을로, 관광객 및 낚시객 유입이 꾸준한 곳입니다.

2.3. 혐오 시설 정보

주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 본 건은 산림에 해당하며, 주위는 청정한 해양 관광 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 지분 인수 리스크

본 건은 '토지일부지분매각' 물건입니다. 낙찰자는 전체 토지의 소유자가 아닌, 토지 일부에 대한 '지분'만을 취득하게 됩니다.

이는 곧 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 문제를 해결해야 하는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

3.2. 특이사항: 분묘기지권

주의사항에 '육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음'이 명시되어 있습니다.

분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰자가 분묘를 임의로 이전하거나 철거할 수 없으며, 이는 향후 토지 이용 및 매매에 중대한 제약을 초래합니다. 현장 조사 시 분묘의 유무 및 성립 요건을 철저히 확인해야 합니다.

4. 법률 및 이용 제한 분석

4.1. 용도 지역에 따른 제한

본 건 토지는 '농림지역' 및 '임업용산지'에 해당합니다. 이는 개발 행위가 매우 엄격하게 제한되는 지역으로, 임야 본래의 용도 외 대규모 건축이나 형질 변경은 사실상 불가능합니다.

4.2. 기타 법적 제한

가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역, 도로구역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 추가적인 행위 제한을 받습니다. 매입 목적에 부합하는 개발이 가능한지 여부를 지자체 조례 및 법규를 통해 명확히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 리스크 요약

지분매각으로 인한 타 공유자와의 분쟁 가능성.

분묘기지권 성립 시 토지 이용의 제약 및 가치 하락 위험.

농림지역 및 임업용산지로 인한 개발 행위의 엄격한 제한.

토지가격에 포함 평가된 자생수목 등의 처리 및 이용 문제.

5.2. 컨설팅 의견

지분 물건의 특성상 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으나, 지분 물건 해결 경험이 부족한 초보 투자자에게는 위험 부담이 큽니다. 투자 전 공유자 현황, 분묘 실재 여부, 그리고 지분 해소 방안에 대한 면밀한 전략 수립이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 남해의 유명 관광 라인 인근에 위치하며, 북측으로 국도에 접해 있어 입지 조건 자체는 우수합니다. 특히 주변 관광 개발 호재가 있어 장기적 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 분묘기지권 리스크, 그리고 농림지역/임업용산지라는 강력한 용도 제한은 본 건 투자의 가장 큰 걸림돌입니다. 따라서 개발 목적보다는 장기적인 지가 상승 또는 타 공유자와의 협상(지분 매입 또는 매도)을 통한 수익 실현을 목표로 해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저가 매수의 기회: 지분 물건 및 분묘기지권 리스크로 인해 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 높습니다.

B. 관광지 인접성: 남해 미조면 일대는 관광지로서의 잠재력이 높고, 대규모 리조트 개발 등 지역 호재를 안고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

C. 출구 전략: 지분 매입 후 타 공유자에게 지분을 매각하거나, 소송을 통한 공유물 전체 경매를 유도하여 시세차익을 실현하는 전략을 고려해야 합니다.

7. 컨설팅 결론 및 투자의견

위험도가 높은 물건이므로, 명확한 출구 전략과 법적 분쟁 해결 능력을 갖춘 경험 있는 투자자에게 적합합니다. 투자 전, 현장 답사를 통해 국도 접도 여부, 분묘의 실제 유무 및 상태, 그리고 타 공유자의 성향 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계