나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6303 [1] 경상남도 남해군 남면 죽전리 563-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6303 [1] 경상남도 남해군 남면 죽전리 563-1 대지 경매

• 사건번호: 2024타경6303
• 주소: 경상남도 남해군 남면 죽전리 563-1
• 감정가: 272,330,000원
• 최저가: 139,433,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

진주지원 경매4계 2024타경6303 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 죽전리 563-1 | 감정가: 272,330,000원 | 최저가: 139,433,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경6303 (1)이며, 경상남도 남해군 남면 죽전리 563-1 외 2필지 소재 토지 매각 건입니다.

경매 구분은 채권자 남OOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매이며, 감정가는 총 272,330,000원입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본건 매각대상은 토지(대지 및 전)이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

총 토지면적은 4,276.00㎡ (약 1,293.59평)의 대규모 필지이며, 전체가 일괄매각 조건입니다.

특이사항으로 목록 1, 2 토지는 현황상 '전(휴경 상태)'으로 이용 중이므로, 낙찰자는 *농지취득자격증명(농취증)*을 필수로 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되는 치명적인 위험이 있습니다. 또한 제시외 수목(종려나무, 단풍나무 등)도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 농촌형 전원 생활지

본건은 남해군 남면 죽전리 "율곡회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택, 창고 등이 혼재된 전형적인 농촌 주거 환경입니다.

주위환경은 보통 수준이며, 조용하고 한적한 전원 생활을 희망하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황: 접근성 및 맹지 리스크 동시 존재

차량 접근은 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 토지별 접근성 차이가 크니 유의해야 합니다. 목록 1 토지는 북동측과 남동측에 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접하여 진출입이 양호합니다. 하지만 목록 2, 3 토지는 지적도상 *맹지*이므로, 소유권 이전 후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의(도로 확보)가 필수적입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한: 생산관리지역 내 규제

모든 목록(1, 2, 3) 토지는 *생산관리지역*에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 제한) 및 마을경관관리지역으로 지정되어 있습니다.

이는 건축 및 개발 행위에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미하며, 주된 용도는 농업 생산 또는 제한적인 전원주택 건축 등입니다. 목록 1은 추가로 하수처리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 진행

본건은 채권자 남OOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권이 확보되어 진행되는 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 말소기준권리 및 임차인 현황은 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 낙찰자 인수의무 (특이사항)

매각 대상이 토지 매각이며 건물은 없으므로, 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 등의 복잡한 분석은 배제됩니다.

단, 제시외 수목이 매각에 *포함*되어 있으므로, 낙찰자는 별도의 수목 처분 비용이나 법적 다툼 없이 수목의 소유권도 확보합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 토지는 농경지 및 주택이 주를 이루는 농촌 마을에 위치하여 대규모 상업시설은 전무합니다.

일상적인 편의시설(마트, 병원, 관공서)은 남면 소재지 또는 인근 읍면으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오 시설 및 주변 환경

감정평가서상 주변 환경은 보통 수준으로 기재되어 있으며, 인근에 특별한 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 또는 묘지 등은 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명(농취증) 리스크 (최대 리스크)

목록 1, 2 토지는 현황이 '전'으로 사용 중입니다. 낙찰자는 *반드시* 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당합니다.

낙찰 전 농지취득 계획 및 자격 요건을 철저히 검토해야 합니다. 목록 3(주거나지)과 일괄 매각이므로, 목록 1, 2에 대한 농지 이용 계획 수립이 중요합니다.

5.2. 맹지(盲地) 리스크

목록 2, 3 토지는 지적도상 도로에 접하지 않은 *맹지*입니다. 목록 3은 현황상 주거나지이나, 건축 행위 등 개발을 위해서는 도로 사용권을 확보해야 하는 중대한 문제가 있습니다.

해결 방안으로는 인접 토지 소유주와의 협의를 통한 사용 승낙(토지 사용료 지불) 또는 일부 토지 매입을 고려해야 합니다.

5.3. 이용 현황과 공부의 불일치

토지 목록은 용도 '대지'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '전(휴경 상태)'이 포함되어 있습니다. 이는 농지법 적용의 근거가 됩니다. 목록 1, 2는 일부 석축 작업이 되어 있다고 조사되었으나, 현장 확인을 통해 실제 이용 상황 및 개발 가능성을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남면의 대규모 토지(4,276.00㎡ / 1,293.59평) 일괄 매각 건입니다.

감정가 대비 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회이나, *농취증 제출*과 *일부 맹지*라는 두 가지 중대한 리스크가 존재합니다.

따라서 투자를 위해서는 농업 경영 계획 및 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적이며, 리스크 관리에 성공한다면 매력적인 가격으로 대규모 토지를 확보할 수 있을 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 면적(약 1,293평)으로, 농촌형 전원 생활지, 주말 농장, 또는 장기적인 투자용으로 적합합니다.

가격적 매력: 감정가를 기준으로 평당 약 21만원대의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다. (맹지/농지 리스크 반영 필요)

경관적 가치: 제시외 수목(종려나무 등)이 포함되어 있어, 조경적 가치와 함께 매각됩니다.

**참고:** 아파트의 전용면적, 분양면적 표기는 본 물건(토지)에는 해당 사항이 없습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계