나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32876 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1238-4 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32876 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1238-4 공장 경매

• 사건번호: 2024타경32876
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1238-4
• 감정가: 9,371,971,680원
• 최저가: 4,798,450,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 공장

진주지원 경매4계 2024타경32876 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1238-4 | 감정가: 9,371,971,680원 | 최저가: 4,798,450,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경32876 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1238-4 (정촌일반산업단지 내)

용도: 공장

감정가: 9,371,971,680원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 ㉡ 및 기계기구 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 중OOOOO

2. 면적 정보

2.1. 토지 정보

토지면적: 13,436.90㎡ (약 4,064.55평)

토지 지분율: 13,436/90 지분 전체 매각 (100%로 해석)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.2. 건물 정보

건물면적: 8,033.67㎡ (약 2,430.22평)

건물 지분율: 8,033/67 지분 전체 매각 (100%로 해석)

건물 제시외면적: 66.00㎡ (약 19.97평, 제시외 건물 ㉡에 해당)

3. 입지 조건

3.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 소재하며, '정촌일반산업단지' 내에 위치하여 공장 및 산업시설이 밀집한 산업단지 환경을 갖추고 있습니다. 정촌일반산업단지는 2005년부터 2014년까지 조성된 공영개발방식의 산업단지입니다.

3.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 사정 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25미터의 도로와 접하고 있어 대형 차량의 진출입 및 물류 이동이 용이합니다.

3.3. 공법상 제한

일반공업지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제6구역 포함)으로 지정되어 있으나, 이는 산업단지 내 공장 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다. 일반산업단지(정촌) 내에 위치하고 있습니다.

4. 물건 현황 및 건축 정보

4.1. 토지의 형상 및 이용 상황

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 현황은 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

4.2. 건물의 구조 및 이용 상태

주요 건물(기호 2-(1), 3, 4)은 2015년 3월 9일에 사용 승인된 일반철골구조의 판넬지붕 단층 공장 건물입니다. 층고는 최고 높이가 10.3m에서 14.8m에 달하는 등 규모가 크며, 공장으로 이용 중입니다. 기호 2-(2) 건물은 벽돌구조 칼라강판지붕 단층건으로 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물 ㉡은 각관조 판넬지붕 단층으로 벽체가 없는 창고 등으로 이용 중이며 매각에 포함됩니다. 참고로, 기호 2-(1), 3, 4 건물은 공부상 '칼라강판지붕'이나 현황 '판넬지붕'입니다.

4.3. 기계/기구

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-101호, 제2023-256호 기계 및 기구 일체가 매각에 포함되며, 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

5. 권리 분석

5.1. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 토지와 건물 및 제시외 건물 ㉡, 그리고 기계기구가 일괄 매각됩니다.

유치권: 주식회사 엠플랜텍으로부터 수리 및 보수비용채권 141,168,000원의 유치권 신고가 있었으나, 채권자 중소기업은행에서 '유치권 부존재' 확정판결(2024가단40157호)을 제출하여 유치권은 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 매수인이 유치권 부존재 판결문을 확인하고 입찰해야 합니다.

법정지상권: 특이사항으로 기재되어 있으나, 건물 및 토지 소유자가 동일하였고 일괄매각이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 목록 외의 법정지상권 성립 여지는 신중한 추가 확인이 필요합니다.

매각 제외 물건:

- 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물 ㉠ (컨테이너하우스 및 각관조 강판지붕 단층) 및 타인 소유 컨테이너는 매각 제외됩니다.

- 감정 평가되지 않은 공장 내 산소, LPG, 알곤, 탄산, 에어의 사용시설 배관 외 집합공급시설(탱크) 전부는 제3자(주식회사 대풍산업가스) 소유권 주장으로 인해 매각에서 제외됩니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 여부를 확인해야 합니다.

6. 상권 분석 및 생활 정보

6.1. 상권 분석

본건은 정촌일반산업단지 내에 위치한 전문 공장시설로, 산업단지 내의 공장 집적 효과 및 물류 접근성이 상권의 주 요인입니다. 주변 유사 공장과의 연계성이 높으며, 공업용 부동산으로서의 가치로 판단해야 합니다.

6.2. 생활 정보 및 혐오시설

주위는 유사 공장이 밀집한 산업단지이며, 제반 주위 환경은 보통입니다. 산업단지 특성상 생활 편의시설 접근성은 낮을 수 있으나, 공업용 부동산으로 적합한 환경입니다. 주변 검색 결과, 일반적인 주거지역의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 리스크

유치권 부존재 확정판결이 제출되었지만, 유치권 신고 자체는 있었던 사항이므로, 낙찰 후 유치권 관련 법적 절차 이행 여부를 확실히 확인해야 합니다.

7.2. 물건 관련 리스크

매각 제외되는 제시외 건물 ㉠ 및 타인 소유 컨테이너, 그리고 제3자 소유권 주장이 있는 집합공급시설(탱크)의 처리 및 철거, 혹은 사용권 협상에 대한 계획이 필요합니다. 이는 명도 및 공장 운영에 있어 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

7.3. 공부 및 현황 불일치

건물 지붕 구조의 공부상 '칼라강판지붕'과 현황 '판넬지붕'의 불일치(목록 2-1, 3, 4)가 있습니다. 이는 단순 행정상의 문제일 수 있으나, 향후 건축물 대장 변경 또는 재산세 부과 등에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 경매 물건은 정촌일반산업단지 내에 위치하며, 토지면적 약 4천 평, 건물면적 약 2천 4백 평 이상의 대형 공장으로, 공업용 부동산으로서 입지 조건이 양호합니다. 93억 원대의 감정가는 상당한 규모를 나타냅니다. 유치권은 부존재 판결로 인해 소멸 가능성이 높지만, 매각 제외 물건 처리 방안 등은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8.2. 투자 포인트

대규모 공장 시설: 대규모 생산 시설이 필요한 실수요자에게 적합한 물건입니다.

우수한 교통 접근성: 대로에 접하고 있어 물류 이동에 매우 유리합니다.

권리 관계 안정성 확보 가능: 유치권 부존재 확정판결 제출로 인해 권리 분석의 불확실성이 상당 부분 해소되었습니다.

기계기구 포함 일괄 매각: 공장 운영에 필요한 기계기구가 포함되어 있어 즉시 운영에 유리하며 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계