나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36779 [1] 경상남도 남해군 남면 석교리 712 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36779 [1] 경상남도 남해군 남면 석교리 712 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경36779
• 주소: 경상남도 남해군 남면 석교리 712
• 감정가: 10,692,520원
• 최저가: 5,474,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매4계 2024타경36779 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 석교리 712 | 감정가: 10,692,520원 | 최저가: 5,474,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경36779 (1)이며, 용도는 단독주택으로 경상남도 남해군 남면 석교리 712에 소재합니다. 본 물건의 감정가는 10,692,520원으로 책정되었으며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 본 경매는 토지와 건물 모두 지분 매각으로 진행되며, 일괄매각 방식이 적용되어 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

토지 총 면적은 231.00㎡ (약 69.88평)이고, 건물 총 면적은 59.50㎡ (약 17.99평)입니다. 매각 대상은 전체 면적이 아닌 해당 지분(토지 지분율 3300.9900000000002, 건물 지분율 850.2549999999999)입니다.

건물은 기호(2) 주택 (목조 및 조적조 함석지붕 단층, 51.4㎡ 현황)과 기호(2-1) 창고 및 출입문 등 (시멘트블럭조 함석지붕 단층)으로 구성되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 조용한 해안 인근 주거지

본건은 남해군 남면 석교리 소재 "월포회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 등 숙박시설, 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로, 해안 인근의 조용하고 전원적인 분위기를 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 북측으로 노폭 3~4미터 내외의 포장도로(본건 일부 포함)가 인접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 해안경관관리지역 및 소하천예정지(석교천)에 저촉되는 특성이 있습니다. 현재 확인된 바에 의하면 주변에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매로 채권자 주OOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 채무자가 곧 소유자이므로, 명도 과정에서 일반적인 명도 저항이 있을 수 있으나, 지분 매각 특성상 낙찰 후 복잡한 공유물 분할 소송의 절차가 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 지분매각 물건이라는 점입니다. 공유물 분할을 위한 별도의 법적 조치(공유물 분할 소송 등)가 필요하며, 나머지 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

또한, 토지 목록1의 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 일부는 타인 점유 상태이고, 일부는 소하천예정지에 저촉되어 있다는 점을 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 이용 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설 및 인프라

본건은 마을 내 주택가에 위치하고 있으며, 주위에 펜션 등 숙박시설이 있어 관광 관련 인프라를 일부 공유할 수 있습니다. 생활 편의시설은 남해군 남면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 기본적인 생활 환경은 전형적인 농어촌 마을의 수준입니다. 토지이용계획상 하수처리구역(석교)으로 지정되어 있어 기본적인 생활 하수 처리는 용이할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 매각 물건의 하자 및 유의점

1. 지분 매각 리스크: 전체 부동산을 단독으로 사용할 수 없으며, 반드시 다른 공유자들과의 협의 또는 법적 분할 절차를 거쳐야 합니다. 투자금 회수 시점과 방법이 불투명해질 수 있습니다.

2. 경계 및 현황 불일치 리스크: 건물 목록2의 현황 면적(51.4㎡)이 공부상 면적(36.36㎡)보다 크고, 일부가 인접 토지(석교리 711)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 낙찰 후 측량이 필수적이며, 인접 토지 소유자와의 경계 침범 문제 발생 가능성이 있습니다.

3. 이용 현황 리스크: 토지 일부가 현황 도로 및 타인 점유 상태이며, 소하천예정지에 저촉되어 공법상 제약을 받습니다. 이는 향후 토지의 재산권 행사나 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 공부상 용도와 현황의 차이: 건물 목록2-1이 공부상 '축사'이나 현황 '창고 및 출입문 등'으로 사용되고 있습니다. 향후 건축물대장 정리 시 문제가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮게 책정된 소액 물건이나, 지분 매각, 현황 도로 및 타인 점유, 소하천예정지 저촉, 건물 경계 침범 가능성 등 여러 권리 및 현황상의 복잡한 리스크를 안고 있습니다. 숙련된 지분 투자 경험이 있는 투자자 또는 장기간의 법적 절차 및 협상 과정을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 기회: 감정가가 1천만 원대로 소액으로 지분 투자를 경험할 수 있는 기회입니다.

2. 시골 주택 수요: 남해군 해안 인근 마을 주택으로, 귀농/귀촌 또는 세컨드 하우스용 토지로의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

3. 일괄 매각: 제시외 건물(ㄱ) 포함 일괄 매각으로, 이용상의 편의성이 확보된 상태에서 지분을 확보하게 됩니다.

4. 계획관리지역: 토지이용계획상 계획관리지역으로 분류되어 있어, 향후 나머지 지분 취득 후 개발 시 상대적으로 높은 활용도를 가질 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계