나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37086 [2] 경상남도 남해군 서면 작장리 산124 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 "상남마을" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 마을주변
농경지대(기호 1,2) 및 순수 야산지대(기호 3)로서, 농경지, 자연림, 펜션, 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 완경사지내 부정형의 토지로서, 전임.
기호(3): 완경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,3): 지적도상 맹지임.
기호(2): 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 2-3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.
■ 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 남해군 서면 작장리 산124에 소재한 임야로, 2024타경37086 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 316,390,000원이며, 토지 면적은 5455.00㎡(약 1649.08평)입니다. 건물은 존재하지 않습니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 분묘기지권의 존재 가능성이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.2. 기본 정보 상세

사건번호: 진주지원 2024타경37086 (2)

소재지: 경상남도 남해군 서면 작장리 산124

용도: 임야

감정가: 316,390,000원

토지면적: 5455.00㎡ (약 1649.08평)

토지지분: 5455㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

등기부채권 총액: 120,000,000원 (근저당권)

소유권 보존: 2022-05-16 (곽철형)

근저당권 설정: 2023-03-10 (진주축산업협동조합, 120,000,000원)

임의경매 개시 결정: 2024-08-28 (진주축산업협동조합, 108,135,636원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 "상남마을" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 마을 주변 농경지대 및 순수 야산지대로 형성되어 있으며, 농경지, 자연림, 펜션, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 남해안의 자연 경관을 느낄 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1,2)는 완경사지 내 부정형의 토지로서, 과거에는 전으로 이용되었을 가능성이 있습니다.

기호(3)은 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1,3) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 2-3미터 폭 내외의 포장도로가 개설되어 있어 일부 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기일은 2022년 5월 16일이며, 소유자는 곽철형입니다.

말소 기준 권리는 2023년 3월 10일에 설정된 진주축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

이후 설정된 임의경매 개시 결정 등기(2024년 8월 28일, 108,135,636원) 역시 매각으로 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 내용 중 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다. 해당 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

경매 절차에 따라 말소 기준 권리보다 후순위인 근저당권 및 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 남해군 서면의 농경지 및 야산지대가 혼합된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 펜션이나 단독주택이 산재해 있어 전원생활 또는 주말 주택 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변은 주로 농경지, 자연림, 주택 등으로 구성되어 있어 상업 시설이나 편의 시설이 집중된 지역은 아닙니다. 현재까지 검색된 정보상 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지적도상 맹지인 점과 자연림 지대 특성상, 개발 가능성 및 주변 개발 계획에 대한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

본건은 농촌 지역에 속해 있어 대규모 상업 시설이나 병원 등은 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위해서는 인근 마을이나 남해읍 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 주변에 펜션이 소재하는 것으로 보아 관광객을 위한 일부 편의 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 제약

* 맹지: 기호(1,3) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 허가 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 기호(2) 토지는 일부 도로가 있으나, 그 도로의 법적 지위 및 통행 권한에 대한 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 큰 제약이 될 수 있는 사항으로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 주의사항

* 토지 이용 계획: 기호(1,2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역이며, 기호(3)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 각 용도지역별 건축 제한 및 개발 행위 허가 기준을 사전에 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연 경관을 가진 남해군에 위치한 임야입니다. 감정가는 3억 1천만 원대이며, 토지 면적은 5455.00㎡입니다. 그러나 지적도상 맹지인 점, 그리고 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 가능성과 분묘기지권 성립 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 일부 토지는 자연림이나 경사지로, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 경관: 남해라는 지리적 이점으로 인해 전원생활, 주말 주택, 또는 펜션 부지로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 투자 목적에 따른 활용: 향후 주변 지역 개발이나 도로 개설 등 긍정적인 변화가 발생할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 316,390,000원을 기준으로 하되, 맹지 및 분묘기지권 관련 리스크를 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간 투자를 감안해야 합니다. 이에, 보수적으로 접근하여 감정가의 60% ~ 70% 선인 약 221,000,000원 ~ 277,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.