나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37086 [2] 경상남도 남해군 서면 작장리 산124 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37086 [2] 경상남도 남해군 서면 작장리 산124 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경37086 | 소재지: 경상남도 남해군 서면 작장리 산124 | 감정가: 316,390,000원 | 최저가: 161,992,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 남해군 서면 임야 (진주지원 2024타경37086 (2))

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경37086 (2)

소재지: 경상남도 남해군 서면 작장리 산124

용도: 임야 (실제 이용상태: 전 및 자연림)

감정가: 316,390,000원

토지면적: 5,455.00㎡ (약 1,650.06평)

매각대상: 토지매각

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 곽OO

채권자: 진OOOOOOOO

2. 입지 조건 분석

본건은 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 "상남마을" 남측 근거리에 위치합니다.

주위는 마을 주변 농경지대(기호 1, 2)와 순수 야산지대(기호 3)로 형성되어 있으며, 농경지, 자연림 외에 펜션 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 완경사지 내 부정형으로 기호 1, 2는 현재 전으로, 기호 3은 자연림으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일인(곽OO)입니다.

등기부상 특별히 복잡한 권리 관계는 보고되지 않았으나, 최종적인 권리 분석은 매각물건명세서 등을 통해 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항으로 '분묘기지권'이 신고되어 있으며, '육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성'이 있어 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 중대한 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 분묘의 존재 및 상태를 확인해야 합니다.

주의사항으로 본건 전체 토지(기호 1, 3)는 '지적도상 맹지'입니다. 다만 기호 2의 경우 남서측으로 약 2-3미터 폭 내외의 포장도로가 개설되어 있어, 현황 도로는 존재하나 지적도상 맹지라는 점이 잠재적 리스크로 작용합니다.

4. 법적 제한 사항

기호 1, 2 토지는 '계획관리지역', '가축사육제한구역(모든축종 사육제한)', '해안경관관리지역'입니다. 계획관리지역은 보전관리지역 대비 상대적으로 개발 활용성이 높은 용도지역입니다.

기호 3 토지는 '보전관리지역', '가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)', '준보전산지'입니다. 보전관리지역 및 준보전산지는 비교적 개발 행위에 제한이 따릅니다.

매각 대상 토지 중 일부는 개발에 유리한 지역(계획관리지역)과 보전에 중점을 둔 지역(보전관리지역)이 혼재되어 있어 토지 이용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 순수 농경지대 및 야산지대에 위치한 임야(전 포함) 매각 건으로, 감정평가서에 구체적인 상권 및 생활 정보에 대한 자료가 없습니다.

주변에 펜션, 단독주택 등이 일부 소재하는 것으로 보아, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 인근 마을이나 서면 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약 내용만으로는 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 기호 1, 3은 지적도상 맹지로, 건축 허가 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 기호 2에 개설된 현황 도로가 사도일 경우 통행권 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 리스크: 분묘 소재 시 법정지상권과 유사한 분묘기지권이 성립되어 매수인이 분묘의 이장을 요구하기 어려울 수 있으며, 이는 토지 가치 하락의 주된 원인이 됩니다.

토지 이용 제한 리스크: 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있어 통합적인 개발 계획 수립에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 약 1,650평에 달하는 대형 임야 및 전 토지로, 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있습니다. 인근에 펜션 및 단독주택이 소재하는 등 개발 수요가 있는 지역의 외곽에 위치하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.

그러나 지적도상 맹지 문제와 분묘기지권 성립 가능성이라는 두 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 물건에 대한 투자는 해당 리스크를 명확히 해결하거나 충분한 보상을 받을 수 있다는 판단 하에 진행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지: 총 5,455.00㎡ (약 1,650.06평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

일부 계획관리지역: 전체 면적 중 일부는 계획관리지역으로 지정되어 있어, 추후 전원주택, 펜션 등 개발 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

토지 형상: 완경사지의 자연림 및 전으로, 조망권 확보에 유리할 수 있습니다. (현장 확인 필요)

개발 및 활용 목적이 뚜렷하고, 맹지 해소 방안 및 분묘기지권 해결 방안을 미리 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계