나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37154 [1] 경상남도 진주시 신안동 435-1 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37154 [1] 경상남도 진주시 신안동 435-1 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경37154 | 소재지: 경상남도 진주시 신안동 435-1 | 감정가: 470,049,160원 | 최저가: 240,665,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경37154 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 435-1

용도: 다가구주택

감정가: 470,049,160원

토지면적: 173.00㎡ (약 52.34평)

건물면적: 287.76㎡ (약 87.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 다가구주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다.

토지 면적 173.00㎡ (약 52.34평), 건물 면적 287.76㎡ (약 87.05평)의 3층 규모 건물입니다.

채무자는 김OO, 소유자도 김OO, 채권자는 안OO로 확인됩니다.

특이사항으로 '주거환경개선지구'에 위치하며, 경매 진행 시 '임차인 대항력'에 대한 철저한 분석이 필요한 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경상남도 진주시 신안동 소재 "진주축협하나로마트평거점" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 서민주택지대로서 각종 빌라 등이 혼재한 지역이며, 주거 환경은 양호한 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지가 소재하는 남동측 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

소형 차량의 대상 토지까지 접근이 가능하며, 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

평가대상 토지는 부정형 토지이나 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 건부지 상태입니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 개발 잠재력이 있습니다.

다만, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(평거1지구), 주거환경개선지구(평거지구)로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 제한 사항이 많습니다.

또한, 신안초등학교, 진주교육대학교 등 다수의 교육시설에 대한 상대보호구역에 해당하여 추가적인 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물 개요

일련번호 (2) 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물이며, 2001년 8월 25일에 사용승인되었습니다.

외벽은 드라비트 위 페인팅 마감, 내벽은 본타일 및 벽지 도배 마감으로 일반적인 다가구주택의 형태입니다.

창호는 복층유리 단창이 설치되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

본 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 1층, 2층, 3층 각 층별로 3개 호실씩 총 9개 호실로 구성되어 있습니다.

난방 설비는 가스보일러에 의한 개별난방 방식이며, 급배수 및 위생시설이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 경매 정보

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

제시 외 물건이나 공부와의 차이점은 없는 것으로 확인되어 명확한 물건 경계를 가지고 있습니다.

4.2. 주요 리스크 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 대항력 주의 요함'입니다.

실제 조사일 현재 임대 중인 것으로 탐문되나, 상세 임대 내역은 미상입니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 철저히 분석하여 대항력 유무와 인수해야 할 보증금의 규모를 사전에 파악해야 합니다.

임차인 현황 분석 결과에 따라 예상 인수금이 발생할 경우, 이는 실질적인 낙찰가에 가산되어야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

물건지 주변은 기존 서민 주택지대로서 지역 내 상권이 형성되어 있습니다.

"진주축협하나로마트평거점"이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 빌라와 주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권이 유지될 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활정보

인근에 신안초등학교, 진주교육대학교, 진주여자중학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

대중교통 접근성이 무난하여 도심과의 연계성도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않아 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 종합 의견

6.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임차인의 대항력 유무'입니다. 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰 후 명도 과정이 복잡해지며 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 주거환경개선지구 및 다수의 보호구역 지정으로 인해 향후 건축물의 개축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 종합 의견

본 건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 다가구주택으로, 임대수익 창출에 적합한 물건입니다.

주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 **임차인 현황을 철저히 조사하고 명도 전략을 수립**하는 것이 필수적입니다. 권리 분석의 난이도가 있으므로 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.

7. 투자 포인트

주거 환경이 우수하고 학교가 밀집한 지역에 위치하여 공실 우려가 낮은 안정적인 임대 사업용 물건입니다.

건물의 연식이 2001년으로 관리가 비교적 용이하며, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 향후 부동산 가치 상승 시 매각 차익도 기대해 볼 수 있는 투자 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계